按揭現金回贈增，善用轉按自制免息供樓可行嗎？
日期：2022-07-05
早於數年前，坊間一度流行「免息供樓法」，操作原理是每兩年一過銀行按揭罰息期便做「轉按」，以賺取銀行現金回贈以抵銷部分供樓利息開支，同時亦可考慮把樓價升值部分套現再作投資之用。不過，前兩年銀行把曾經大減按揭現金回贈，最低時降至不到1%，令到轉按慳息方法一度不太可行，直至近期銀行又再上調轉按現金回贈至高達貸款額的1.5%，加上銀行有「估凸價」的情況，現時是否再行「免息供樓法」的良機？
我們以一個實例作解釋，2019年初太古城翠湖台低層2房單位做價約891萬元，而現時該單位的最近銀行估值約915萬元，目前1000萬元以下物業，不借按揭保險的情況下，最高貸款額為500萬元，是以這個案，3年後轉按最高仍然是借500萬元，可套現金額不多，不過卻可有約7.5萬元(貸款額的1.5%)的轉按現金回贈，即使扣除律師費等開支，仍餘下逾6.5萬元，同時這次轉按套現金額約36萬元。即使完全不作其他投資，只放回高息存款戶口，賺取與供樓利息相同的利息，全年有約5,200元。
以65,000元加上5,200元，再減去供款上升的2,004元 (167元x 12月)，這次轉按合共可賺到約68,200元，足以抵銷轉按後首11個月的利息開支有餘。
如果在轉按同步做近親轉讓或「甩名」，更可用「財爺PLAN」按揭保險計劃，最高可以90%按揭，可套現更多資金，以上述例子最高可套現約359.7萬元，現金回贈可多約1萬元至約8萬元。不過，甩名轉按的成本亦較高，除了律師費，更要留意物業買賣印花稅開支及按揭保費的支出，同時亦要留意是否有足夠入息，能通過壓力測試。
另一方面，不同銀行按揭優惠適用的人士及群組也會有不同，除了現金回贈，要注意整個按揭計劃的詳情，例如有否存款掛鈎戶口，或有否鎖息上限等，以免出現明賺暗蝕的情況。建議找熟識不同銀行審批要求及取態的專業人士幫忙格價，可更快速地找到最筍，同時亦最貼合自身需要的銀行按揭計劃。
