息魔殺到止賺離場 二手樓「流血」個案增
日期：2022-07-04
2022年上半年樓市，在第五波疫情衝擊下，經濟飽受重挫，樓市氣氛亦見偏淡。二手樓轉售賺錢比率亦有所回落，按利嘉閣地產數據顯示，私樓轉手賺幅由2018年平均賺近90%，跌至去年下半年平均賺幅約71%，今年上半年平均賺幅更跌穿70%以下至66.3%，創下6年新低。加上，美國宣佈大幅加息四分之三厘，息魔來襲，本港息口仍料趨升，二手市場蝕讓個案增多，即使近日新盤銷情造好，惟下半年二手樓市走向存在隱憂，二手樓勁賺情況料放緩。
縱然今年二月底《財政預算案》進一步放寬按保樓價上限，不過一月份爆發的第五波疫情強勁，期內防疫、限聚措施不斷收緊，二手睇樓活動及交投受阻礙。直至四月確診數字回落，疫情逐步降溫，財爺Plan效力逐漸浮現，惟同期新盤急不及待傾巢而出，直接攤薄二手樓購買力。
根據中原地產數據顯示，截至6月28日止，二手樓宇買賣登記量錄得18,245宗，金額為1,165.7億元，預期上半年為18,500宗及1,690億元，較2021年下半年跌18.4%及19.6%。參考土地註冊處資料，二月及三月份二手樓宇買賣登記量僅錄2,000多宗，屬極低水平，至四月份才重回4,700多宗。
樓價方面，參考中原城市領先指數(CCL)今年第一季樓價下跌約3.9%，及後收回部分失地，次季至六月下旬止回升約2.2%，即上半年樓價跌幅收窄至約1.7%。不過，面對股市波動、移民賣樓等因素，參考上半年市場上的傳媒報道，短線賣樓個案增加，劈價、甚至蝕讓成交不絕，特別是於2018至2019年樓價高峰期購入的單位，在額外印花稅(SSD)期完結後，於今年上半年的鬆綁盤不時出現蝕讓離場，或明賺實蝕個案，即使能獲利離場，賺幅亦告萎縮。
參考利嘉閣數字，今年上半年二手私樓平均轉手賺幅約66.3%，創六年新低。
展望下半年，在尚未有通關時間表下，樓市仍充斥多項利淡因素，其中，加息已殺到埋身，隨著美國加快加息速度，料本港銀行最快第三季跟隨上調利率。近月一個月銀行同業拆息(HIBOR)已持續上升，截至6月27日H按實際按息升穿2.2％，市場普遍估計下半年H按息將觸及封頂息率2.5%。
除業主供樓支出增加外，今年下半年保守估計有逾兩萬伙新盤單位可供銷售，不僅直接搶佔二手市場購買力，若然發展商取量不取價，或間接影響當區的二手樓價。正如中原集團創辦人施永青亦預計，目前樓巿環境較為複雜，好壞因素共存，樓市現階段沒有大升空間，料全年樓價約5%的升跌波幅。
