【回歸25周年系列】樓市大城小故事：沙士賤賣樓VS辣招年代上車一拆二

1997年回顧前，港樓炒風熾熱，打造了樓價不跌神話。那時候剛20歲出頭的Janet與一般年青人一樣，與父母同住在家人自置單位，有一天正為考試作最後衝刺，突然聽見父母回家，阿媽興高彩烈地告訴家中各人：「我同阿爸買了樓上一個單位，對方開價100萬元，我哋無講價即成交。」那時候大約是1995年，對買樓毫無概念的Janet走出客廳奏熱閙，但心中卻閃過了一個念頭，「買樓好似不同買菜，不是應該要講講價的嗎？」

就是這樣，在回歸前兩年，Janet的父母便Full Pay買多一個單位。這個單位主要是阿爸存放貨物及工作之用，但因為有睡房多出來，Janet便搬往樓上單位居住。父母二次置業後不久，便遇上1997年亞洲金融風暴，阿爸生意一落千丈，加上政府宣布「八萬五」建屋政策，樓價從高位爆破，縱使1998年政府停止賣地並推出七項措施救市，仍未能力挽狂瀾。

2003年沙士爆發成了樓市最後一根稻草，樓價回歸後至2003年間大跌近七成，當時「負資產」差不多成了業主的代名詞。

樓價自回歸後一落千丈，父母眼見樓上單位不停貶值，加上阿爸生意淡薄打算退休，故想賣掉樓上單位套現。2003年某日，父母外出回來，阿媽默默地告訴大家已賣出樓上單位。

事實上，一個已Full pay的西環名校網兩房單位，不自用亦可放租換取生活費，但當時兩老卻選擇以60萬元「止蝕」，較買入價虧損40萬元，他們捱不過的並非金錢壓力，而是心理恐懼。2022年同一單位市值為400多萬元。

沙士期間樓市跌至谷底，政府於2002年底推出「九招」穩定樓價措施，包括停建居屋及暫停勾地。直至2003年下半年疫情趨向穩定，加上「香港自由行」的出現，令本港旅遊及消費業進入黃金年代，經濟重回正軌，樓市同告復甦。

父母沙士期間賤賣樓事件亦告一段落，變回只得一間自住舊樓，過著退休生活。Janet亦搬出來自住，開始其租客生涯。頭數年她均在西環租樓，當時大部分人仍未意識到已身處一個港樓大牛市的開端，Janet租住西環單位多年，業主不斷加租，直至2009年她決定離開西環搬到九龍區減低租樓支出，最後落戶紅磡一個單幢樓的細單位，租金由每月7,000多元降至5,000多元。

在簽下紅磡租約之際，恰巧是金融海嘯後，美國展開前所未有的「量化寬鬆措施」大印錢紙，港樓及租務市場開始進入急升狀態，連Janet這位尋常百姓也感受到資金市的威力。

「租樓多年後，我感覺到這些300多平方呎的上車盤，樓價快要衝破200萬元關口。當時，我同自己講，一定要在樓價升穿200萬元前買樓，再唔上車會好大鑊，不能再這樣被加租。」Janet租樓多年決心上車。

首次置業遇上SSD

於是Janet在2010年起到各區四出睇樓，最後竟買入了正租住的紅磡單位。置業過程中，她更遇上2010年11月政府推出辣招為樓市降溫，購入後兩年內轉售的單位，將收取額外印花稅(SSD)。幸好SSD的出現，並未影響到其置業計劃，結果以189萬元預算當上了業主。

「雖然這個單位並非Dream house，但樓價在200萬元以下符合預算，而且不用搬屋及裝修、計及印花稅及律師費，只花了約6,100元支出便圓了上車夢，我真心覺得賺咗 !」買入紅磡上車盤後，Janet一直住到2016年，首次享受到低息供樓不用被加租的樂趣，期間更受惠樓價升值帶來的回報。

美國實施量化寬鬆政策，市場持續資金四竄，2010年辣招推出後，港樓並未降溫，隨後於2012、2013、2015、2016年政府連環加辣，推出SSD加強版、買家印花稅(BSD)、從價印花稅(DSD)雙倍版，更上調壓力測試力度及降低按揭成數等多管齊下，務求全方位打壓樓市炒風及升勢。

原來當了業主後，會令人更留意樓市風向，Janet觀察樓價從2010年她上車後升勢轉急，政府連番出招未能降溫。那時她買入首個單位已約六年，樓價亦翻了一翻，升至400多萬元，途中她有加按套現，為物業一拆二作部署。

「大約2015至2016年期間，我開始到新界區物識較大的屋苑兩房盤，屯門、元朗及將軍澳也有考慮。由於見到政府推出連串辣招後，樓價升勢未遏，我相信這些400多至500平方呎的屋苑盤，不久便會升穿500萬元關口，是適當時候進行一拆二計劃，否則遲買應會貴幾球。」

無獨有偶，Janet二次置業再遇上辣招登場。2016年第四季Janet決定以486萬元買入元朗一個屋苑兩房單位期間，時任特首梁振英突然推出DSD加辣版，住宅物業從價印花稅一律上調至15%，首置及換樓客除外。幸好Janet在DSD加辣版推出前已簽了臨時買賣合約，交易不受影響，否則若要支付70多萬元印花稅，她的一拆二計劃必定告吹。

二次置業再遇辣招

不經不覺，距離推出DSD加辣版已六年，Janet現自住元朗屋苑單位，市價升至約650萬元，而紅磡的單位在搬出後一直放租，租金足夠供樓及各項支出。

Janet剛巧在1997年回歸時畢業進入職場，這二十五年與家人一起經歷了樓市高山低谷，自己則在十二年前開始租樓生涯，想不到現在找來租客幫手供樓，印證了十年人事幾番新。

一個家庭兩代人，父母遇上回歸後樓市暴挫，沙士時賤賣單位，二間變一間；女兒卻在辣招年代置業，成功一拆二做包租婆，在置業這人生交叉點上，形成強烈對比，更為日後生活帶來關鍵性影響。回看這二十五年，這些大城小故事，不斷地發生，上述置業故事會否也有你的影子？