【回歸25周年系列】25年樓市經歷大時代 回歸後樓價累升1.4倍
日期:2022-06-29
香港回歸二十五年,樓市經歷高低起伏。自1997年亞洲金融風暴出現,樓價由高位急挫,至2003年沙士更一度跌至谷底。期後,樓價由谷底反彈,持續向上,期內經歷2008年金融海嘯及多項樓市辣招,亦無礙樓市升勢,終在去年九月升至歷史高位,與回歸時相比,樓價於二十五年間累升了1.4倍。
過去二十五來本港樓價可謂先苦後甜。據差餉物業估價署指數顯示,按年計,1997年樓價指數為163.1點,較1996年回歸前大升40%,惟1997年下半年在亞洲金融風暴下即打回原形,跌至117.1點,2003年沙士更直插至61.6點最低位。不過,樓價及後一直向上,金融海嘯後的升勢更為顯著,至2021年9月樓價升至歷史高位398.1點,而最新公布的2022年4月數據,樓價指數仍高企在384點。
本港樓市高低跌宕,受著不同因素所影響,包括息口、市場供應及政府政策等。雖然,沙士過後樓價扶搖直上,但期內經歷多項大事,均對樓市構成中長期影響。先說2002年底,由時任的房屋及規劃地政局局長孫明揚推出的「孫九招」,包括取消土地拍賣,暫停勾地一年及停建居屋等一連串措施,均令土地、房屋供應大減,被認為是往後樓價一直向上的主因,疊加2008年美國的量化寬鬆政策,令熱錢充斥,加上低息環境,為港樓大牛市提供有利條件。
政府見樓價持續升溫,令市民置業愈來愈難,終在2010年起先後推出三項「辣招稅」,包括額外印花稅(SSD)、從價印花稅(DSD)及買家印花稅(BSD),從多角度打壓短線買賣及需求,但樓價升勢未見因而遏止,辣招稅至今仍然實行中。
三項辣招為需求降溫
直至2019年社會事件及2020年起爆發的新冠肺炎疫情,樓價亦未見大跌,去年樓價指數更創歷史新高。縱使在1997年高峰期入市的業主,若有實力持貨至今,二十五年後的今日不單只返能家鄉甚至有賺。至於當年沙士時低位入市的買家更是「賺到笑」,獲利以倍數計。
歸根究底,這也是房屋供應未能應付龐大的置業需求,更衍生出「納米樓」、「樓奴」、「靠父幹」等扭曲的社會現象,成為新常態。
歷屆政府均視樓市為頭號問題,特首林鄭月娥在任期內將公營房屋比例調整至7比3,2022/23至2031/32年度這十年間,均會將公營房屋佔比維持在此水平,加快公屋及居屋興建。對來長遠覓地建屋政策上,政府先後宣布明日大嶼及北部都會區兩大發展藍圖,是香港未來廿年房屋發展的新出路,政府預期,當中的北部都會區可增加約16.5至18.6萬個住宅單位。北部都會區計劃出台後,各大財團積極透過不同方式在區內大興土木,相信未來廿多年,樓市供應重鎮一路向北將成為新趨勢。