美國加息│ 施永青：「磚頭」抗通脹 料樓價下半年5%上落

施永青指，美國早已預告加息消息，因美國通脹仍見上升，4月見8.3%，未有如市場預期般隨物價基數高而回落，故需要通過加息壓制通脹。惟美國過去3次加息幅度合共僅約1.5厘，仍未高於通脹率，不足以遏止通脹，而美聯儲不希望加息過快影響股市及經濟，故預期利率會「加極唔完」，而美國亦將陷入滯脹。

物業斷供或拋售機會不大

施永青續指，市場已對加息有心理準備，加上通脹本身會令實物資產吸引力上升，因股票及債券等資產價格都受到市況影響而大跌，而地產市場仍平穩，可抵銷通脹影響。他續指，加息環境下，二手業主仍見加價，令市場採觀望態度，而發展商則在開價上較審慎。施永青又稱，加息並非影響香港樓價最重大因素，因買家需通過現行利率加3厘的壓力測試，故物業斷供或拋售機會不大。

對於內地多時未能通關，施永青認為主要對豪宅及較依賴內地人的物業影響較大。他又指，通關另一好處是能改善市場氣氛，但他觀察到服務業仍趁機擴充營業，可見市場判斷通關機會仍存在，而7月1日回歸，國家領導人或訪港，屆時或有機會宣布好消息。另外近年移民潮下移民盤增加，雖令樓價停滯，惟消化速度仍算快，可見市場有足夠購買力承接，故對樓價拖累不大。

樓價下半年5%上落

施永青指，現時樓市「好壞消息都有」，好消息是疫情已見緩和，即使有反彈對醫療系統負擔亦不大，防疫措施不會收緊。另外，烏克蘭戰爭令美國戰略重心回到歐洲，令亞洲政局較穩定，美國再制裁中港機會不大，可集中力量發展經濟。但市場仍受美國滯脹風險影響，故預期樓價下半年不容易大升，上落幅度5%左右。

中原陳永傑：港物業市場基礎健康 有助對抗美國加息潮

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，美國加息或令港元流出，但香港銀行儲備仍達2800億元，銀根充裕的情況下，相信香港銀行未必即時跟隨美國加息，對香港供樓人士影響輕微。以對上一次美國加息期為例，於2016年至2018年間，美國加息9次，共2.25厘，香港只跟加一次0.125厘，期內中原城市指數CCI錄得25.5%的升幅。因此美國加息未必會令樓價下跌。

陳永傑指，香港物業市場基礎健康，亦有助香港物業市場對抗美國加息潮。現時香港一半以上物業沒有承造按揭，而近年承造按揭需經過銀行壓測，香港私樓住戶供樓負擔比率亦維持於6成以內，相信即使香港跟隨美國加息，本港供樓人士亦有足夠能力負擔，對樓價衝擊不大。

全球經濟環境不穩，股市難免波動，但物業價格卻相對平穩，今年至今，中原城市領先指數CCL只下調了1.1%，相對其他投資產品穩健，相信物業仍會是港人用作儲存財富的工具，惟下半年全球不明朗因素增多，如歐美國家加息、俄烏戰爭持續、疫情未完全受控，都為全球經濟帶來隱憂，物業市場買家入市態度將轉審慎，樓價升幅會放慢，陳永傑將全年樓價預測調低至5%，但仍可達CCL歷史高位190點。

利嘉閣廖偉強：大手加息非常態  料樓市漸回復活力

利嘉閣地產總裁廖偉強則表示，雖然今次加息幅度較大，但美國聯邦儲備局同時指出，0.75厘的加幅並非常態，意味下次加息時，有機會根據實況而將幅度回調至0.5厘。廖偉強續指，過去一段時間，市場都是聚焦加息幅度，而有關消息早已被消化得七七八八，並且在股市內反映；近日所見，股市已明顯回穩。

廖偉強表示，本港樓市方面，買家對長期的息口走勢，其實已心中有數，不少人是想觀望的加息情況後才做決定。如果香港銀行未有立即跟隨美國加息，買家很快就會消化相關的消息，並重新加快入市步伐，令交投回升。就算之後香港跟隨加息，估計幅度亦只徘徊在0.25厘至0.5厘水平，對樓市影響十分有限。

廖偉強又認為，近期樓市轉靜，除了加息陰霾帶來輕微影響外，更多是因為回歸25周年在即，不少經濟及商業活動都相應減慢所致，相信「七一」過後，樓市會逐漸回復活力。