租置公屋冇得輸 ？ 做業主有辣有唔辣

事實上，自從房委會去年重啟租置計劃，讓公屋住客除了透過交還單位，換取綠表購買全新的「綠置居」或「新居屋」外，更多了一個購買公屋的方法，即以市值1.5折至1.8折的「超級折扣價」，購入正在居住的公屋單位，完全不用搬屋便能一圓置業之夢。

 

不過，當中只涉及39個公共屋邨，當中包括位處豪宅地段的薄扶林華貴邨、毗鄰港鐵上蓋及大型商場的黃大仙下邨與南昌邨，以及坐擁海景的青衣長發邨等。這些單位由房委會擔保，讓買家有機會承造「十成按揭」，而且只需經過簡單的入息審查及審批，便能申請按揭買入公屋。由於坊間出現過不少租置單位沽出後獲利數倍的成交個案，因此能參與該計劃的幸運兒被視為「穩賺不賠」。

 

以去年底推出，由房委會回收的815伙租置單位為例，定價只是由14.4萬元至101.8萬元，在現實生活連車位都未必買得起。即使最昂貴的黃大仙東頭二邨實用面積544平方呎單位，呎價也只是1,871元。

 

假若買家以「零首期」購入上述單位，貸款101.8萬元，以供款25年、息率2.5厘計算，每月還款額約4,567元；相反，如果公屋租客繼續向政府交租，以市區公屋單位最高租金為每月每平方米93.8元計算，租金約4,700元，與自己購入的每月供樓負擔金額差不多，但透過租置購入單位，每月供款變相可儲錢。

 

雖然，購入租置單位還要承擔意向金、律師費、樓契註冊費及印花稅等約萬餘元的支出，每月數百元管理費，每年數千元的地租及差餉，但相比買入單位後的潛在利益，這些開支可謂冰山一角。

不過，由於政府不會把樓齡較新的公屋出售，因此被安排出售的39條屋邨已有一定樓齡，例如沙田博康邨早於1982至1985年入伙，擁有高達40年歷史，因此作為買家，必須做好要花錢維修的心理準備。

另一方面，由於同一幢公屋的住客通常包括租戶及業主兩種身份的住戶，前者不用繳交管理費，而且獲房委會提供單位保養維修服務，但後者則要「貴客自理」，因此這種混合管理模式亦衍生不少問題。假設兩個公屋單位，上層已售予一名租置買家，下層則由公屋租戶居住，若上層單位廁所出現滲水，導致下層單位石屎剝落，由於樓上單位已出售，意味房署並不擁有該單位業權，未必會介入處理。

 

下層租戶需通知屋邨管理公司，再由管理公司聯絡上層業主，請求對方聘用技工維修。如果上層單位業主不願配合，在這種混合管理模式下，房署也愛莫能助，該租客也只能向政府部門投訴及索償，或會增加鄰里間的磨擦。

租置公屋優缺點

優點	缺點
以市價1.5折至1.8折買入單位，數十萬元樓價做業主	自付管理費、地租及差餉
供款變相儲錢，擁有自己物業	失去平價租樓機會
避免公屋富戶審查	單位維修自行處理
禁售期後轉售升幅可觀	租置單位一般樓齡較高，日久失修
可承造十成按揭，只需付意向金、律師費、樓契註冊費及印花稅等約萬餘元成本，可做業主	公屋租客與業主同住一幢大廈，容易衍生管理問題