加息會否令到住宅樓價下挫？
日期：2022-06-02
俄烏戰事的持續令到全球出現能源危機，能源短缺令到全球各地的生產及運輸成本大幅上漲，情況就和1973年能源危機差不多，只是出現的原因有所不同。生產及運輸成本大幅上漲引致的通貨膨脹，令各國都有加息的壓力，香港當然首當其衝。坊間有人談論香港將面臨加息周期，住宅樓價可能會因此有大幅度的向下調整。
利息的增加會令購買成本上漲，當然會影響對物業的需求，從而令樓價有所下降。但利息只是影響樓價的其中一個因素，絕非全部。筆者入行接近30年，亦曾經見證過就算息口上升樓價亦有向上升的情況。本人初入行時的1993年，那時正值香港經濟發展起飛，樓市一片欣欣向榮。當時的最優惠利率大約是6.5釐，而到1995年息口已經上升至9釐，上升幅度為38%，而根據政府差餉物業估價署的紀錄，同時期的住宅樓價亦有23%的升幅。另外一次是SARS過後的2003年，當時的最優惠利率是5釐，到2006時一道攀升至8釐，上升幅度有着驚人的60%，而從SARS過後同時期住宅樓價亦有38%的升幅。
從上述例子我們可以看出息口上升未必一定會令樓價下降，從簡單的經濟理論看，樓價將來的走勢如何還要看其他因素，例如住宅單位的供應，以及香港的經濟情況會否影響市民購買住宅物業的意慾望。先從供應方面看，現在的供應相對比起上述兩個時期都較多，因此息口的上升某程度上一定會對樓價有下調壓力。但另一方面，香港亦開始走出社會暴動及新冠疫情的負面影響，經濟亦有復甦的跡象，而買樓投資及收租亦是一個抗通脹的好方法。因此，縱觀以上各種因素，香港的息口仍然處於一個非常低的水平，如果息口加幅尚算溫和，但在供應充裕的情況下，筆者覺得住宅樓價應該會有一段時期處於平衡狀態，不像之前提及的時期會有上升的跡象，但大幅下調的機會亦不大。
筆者：中原測量師行執行董事 張競達先生
