白食白住Plan 先甜後苦變數多
日期：2022-05-24
有新樓住還可以「白食白住」兩至三年，這不是天方夜譚，而是發展商近年為吸引買家入市推出的「創意」上車計劃，這種計劃的特色是新盤已屆現樓，一般需買家先付樓價10%至15%作為首期，隨即容許對方入住該物業兩至三年。期間買家完全無需供樓，只需繳交管理費及自付差餉地租等支出，當「白食白住期」完成後才正式成交，買家屆時便需要繳付樓價餘額，並向銀行承造按揭以繳清樓價尾數。
以沙田豪宅、已屆現樓的沙田畢架‧金峰為例，項目提供「730天提早入住付款」計劃，容許準買家在簽訂臨時買賣合約時先付樓價5%、60天內再付5%，並在365天內再付5%，即合共15%首期；至於餘下85%樓價，則需於730天內付清，意味成交期長達兩年，而買家期間可提早入住。由於計劃提供兩年「白食白住期」，參考一手成交紀錄，截至四月底止，項目28宗成交中，便有18名買家選用這個計劃，成交比例達64%。
除了畢架‧金峰外，部分位處新界及九龍區的現樓新盤，均有提供白食白住Plan，好像元朗錦田北的PARK YOHO Napoli、屯門掃管笏的OMA OMA、何文田豪宅128 WATERLOO以及大埔白石角的雲匯，當中雲匯的白食白住成交期更可長達五年。
這種計劃看似著數，能讓買家延長成交期，在擁有更多時間準備買樓資金的同時，又可以率先入住，但說到「白食白住」看來又太過誇張，因買家其實亦付出了樓價的10%至15%首期作為代價，由於成交期動輒兩至三年，他日一旦不幸撻訂，代價肯定比租住該單位兩至三年的成本為高。
因此，準買家入市前，仍需考慮幾個因素，首先是目前美國正處加息周期，當單位兩至三年後正式成交時，屆時的息口會否遠比現時為高，令業主供款大增，甚至影響大至未能通過壓力測試？
若樓價下跌影響按揭金額
此外，由於疫情持續影響經濟，加上加息的負面因素，令本港樓價潛在暗湧。假如正式成交時樓價下挫，業主便可能要額外「抬錢」上會。假設單位合約成交價為1,000萬元，業主打算承造九成按揭，即首期為100萬元，按揭貸款900萬元；若單位估值三年後跌至800萬元，業主只能借得720萬元，屆時便要支付280萬元首期以完成交易了，有機會失預算。
另一要留意的重點，是買家收入是否足夠「穩陣」，以承擔兩至三年後的供樓開支。如果作為有機會每年「跳Point」的公務員，憂慮當然會較小，但如果買家本身的收入較受經濟環境影響，更不幸在物業正式成交時遇上裁員或減薪，如果不想撻訂，屆時便可能要另覓擔保人才能獲取按揭借貸，若到期未能成功上會，便可能會承受殺訂的風險。
