新盤按揭點抉擇 即供或建期邊樣著數？

所謂建期付款辦法，是買家只需支付臨時訂金和大訂，約樓價10%或15%，便可等待到樓宇落成時才支付樓價尾數及完成交易。至於即供付款方法是買家支付訂金後，需於指定限期內(一般90至180天)支付樓價尾數，因此買家需盡快申請及獲批核按揭以完成交易。

建期付款辦法的特點是交易期長，尤其是現時預售樓花期已可延至最多三十個月，因此買家有更長時間作資金上的準備；而且對於換樓客或租客而言，如果前者仍正在為舊物業按揭供款，後者亦需在收樓前繼續支付租金，那麼將新單位按揭貸款時間延後至項目落成，便無需同時負擔兩個單位的供款或住屋開支。此外，自從「財爺Plan」今年第一季推出以來，增加了一批千萬元單位買家選擇建期付款的誘因，因為高成數按揭只接受現樓作申請。

 

想用「財爺Plan」要揀建期付款

 

不過，魚與熊掌難以兼得，發展商為建期付款辦法提供的樓價折扣會較即供計劃低，令揀選建期方式買入的物業價格較高；而且一旦收樓時若物業估值下跌，買家由於只付了10%或15%樓價大訂，獲批的按揭金額若低於預算，便可能需要「抬錢上會」，帶來資金壓力。

因此，部分買家亦會選擇即供付款辦法，除了因為發展商能較早讓資金回籠，願意提供較大樓價折扣外，買家亦可趁低息周期時把握機會提早供樓，減少日後有機會加息，導致利息支出更高。此外，由於買家即時申請上會承造樓花按揭，一般情況會較易獲得銀行估足價。

 

不過，如果買家是換樓客，本身已擁有一個承造按揭單位，在承擔更多供樓開支的同時，亦需留意銀行會視該樓花單位為第二套房按揭，令供款佔入息比率上限由50%收緊至40%，恐怕會較難通過壓力測試。因此，這個付款方法對於已供滿按揭或首次上車人士，相信會較為適合。

 

以最近開售的柏瓏I為例，項目的建築期付款提供12%的樓價折扣；但如果買家願意參與「180天即供計劃」，即簽署臨約180天內完成交易，則可獲得16%樓價折扣。假設一個售價700萬元的單位，樓價優惠差距約28萬元。由於兩者折扣差距僅售價的4%，但建期付款方式能提供更多彈性，因此在首輪銷售中，約83%的準買家選擇建期方式，估計是買家衡量過風險和利益後，多數願意接受較少樓價折扣，來換取供款時間的更大彈性，以及透過「財爺Plan」做高成數按揭。