【吳啟民專欄】何解住宅租金與樓價背道而馳

曾幾何時，在香港有樓收租相當不俗，回報率高又穩定，買豪宅有內地公司客承租，細價樓如果是近大學屋苑，不單有大量內地學生高價搶租，甚至預先繳付一年租金，收益絕對有保證。不過，受到新冠肺炎影響下，經濟貿易以致升學均受影響，今年市場幾乎已無內地生來港租樓，而近期多家大型企業如航空大公司及旅遊公司出現節流行動，相繼大量裁員，導致本港失業率向上升趨勢，過往以地勤人員為主的租賃市場東涌，出現退租潮，進一步拉低租金，被搶高租金的單位的情景一去不復還。就以大圍港鐵站旁的金禧花園，以往租金都頗為硬淨，兩房單位高峰期租金可以做到16,000至17,000元，不過，今年在沒有內地生支持下，情況截然不同，早前就有一個兩房單位，只能以9,800元租出。

最近不少人預計樓價受到疫情影響大跌，甚至會出現97年大跌市。事實上，當疫情稍為緩和，只要地產商或者業主調整一下售價，本地購買力就會瘋起群湧，中小型住宅成交量率先反彈，多個新盤表現均有價有市，可見樓價企硬。點解會出現這個情況，就是本地大量購買力依然存在。

香港受到疫情影響，確實少了外來人士來港，旅遊零售最受打擊，尤以商舖成交量大幅減少亦是正常，寫字樓受到一定影響而出現租金下跌，少了內地大企業及富豪人士來港投資置業，沒有這群購買力，豪宅市場亦受影響，而惟獨中小型住宅樓宇則保持平穩，就算沒有外來購買力，近日新盤「柏傲莊」一推出，迅速沽清，第二期加價加推，仍萬人空巷排隊睇樓，錄得超額認購60倍，至於屯門住宅項目，地區及交通配套並非一線，依然有捧場客。原因今年本港有1.5萬至1.6萬個新樓單位落成，遠低於1980年代的每年3萬個，在供應不足下，一旦有新盤推出，只要訂價合理，市場反應熱烈。

目前租賃市場受到市場上的選擇較多，未來租金有下調壓力，個別有實力業主或按兵不動，但要業主降價放售單位，卻又不會。

作者為世紀21香港行政總裁吳啟民