法團訴訟潛在風險 準買家切勿忽略

根據《建築物管理條例》，業主立案法團可設立並維持一項備用基金，用作任何屬於未有預計或緊急性質的開支，法團管理委員會亦有權釐定業主定期向基金繳付的款額。以沙田第一城為例，屋苑的小業主自2015年起，便需每月在管理費以外支付一筆固定金額，為未來的大型維修工程作儲備，以及作為緊急備用資金。

屋苑能未雨綢繆，即使令小業主的負擔增加，但長遠來說亦是有利。不過，意外往往就是突如其來，假如法團或管理公司出現訴訟，或因意外面臨巨額索償，涉及金額可能連大廈儲備及第三者保險也不能覆蓋，這會對小業主構成甚麼影響？

 

以經典的1995年香港仔添喜大廈酒樓簷篷倒塌意外為例，事件導致一死十三傷慘劇，高等法院裁定大廈法團、商舖業主、管理公司及酒樓等，需向死傷人士賠償逾3,000萬元。由於當年大廈法團因未有購買第三者保險，無力支付賠償而清盤，最終根據 《建築物管理條例》，需由大廈所有小業主攤分巨額賠償。

 

另外，過往曾有傳媒報道，一名買家於2008年看中沙田好運中心一個實用面積600平方呎的單位後，因未有向地產代理及賣家問清楚屋苑是否正涉及官司，就倉卒地簽署臨時買賣合約。豈料申請按揭貸款時，接連被多間銀行拒絕借出按揭。

一查之下，這名買家才得悉屋苑在2006年有一宗電梯夾傷人的訴訟，而銀行亦是因為該宗官司而拒絕其按揭申請，最終令他買樓不成之餘，輸掉八萬元訂金兼被地產代理追收佣金。報道更稱，在該宗官司圓滿解決前，整個好運中心合共1,400個單位，曾於一段時間內難以承造新的按揭。

 

事實上，在土地註冊處的登記冊，是不會顯示業主立案法團正面臨的法律訴訟，因此準買家動筆簽約時，應向賣方、地產代理及管理公司查明，以確認業主立案法團沒有面臨任何龐大索償、訴訟及判決，甚至可要求賣方在買賣合約中作出聲明，一旦發現虛報，令準買家面臨任何損失，日後都可以用作「踢契」或索償。