政府現在未有任何數據反映香港人移民外地的確實數字，坊間亦有很多根據政府數據，然後用不同方法估算出來的分析，例如離境人次、香港居民淨移出人次等， 2021年粗略估算移民量大概有3萬至10萬人不等。但這些數據受到很多因素影響，例如因為過去兩年疫情及封關，有頗多外地專才離港返回原居地。2022年香港第五波疫情穩定後，相信移民人數有可能比之前稍多。

根據以上數據，假設2021年真的有10萬人移民外地，按政府統計處人口普查數據，2021年家庭住戶平均人數為2.7，現在一般考慮或已移民外地的很多都是有小孩的家庭，因此假設移民外地的家庭平均人數為3，即大約有33,000個家庭移民外地。再假設當中有一半家庭擁有自置物業，而這些家庭全部都需要在移民前出售他們的自置物業，即一年共有約16,500個二手樓盤單位出售。

另一方面可參考樓市成交數據， 2021年共有約56,000宗二手單位成交，較2020年的確多約12,000宗，估計有一大部份就是所謂的移民盤。但要留意2021年整體樓市售價指數除了最大面積的豪宅單位外，全部都錄得上升，這就已經足夠反映出移民潮雖然令到二手樓盤增加，但仍未能足以導致樓價有下跌趨勢。

現在市場上仍然有各種的印花稅，導致市場上二手樓流轉率低的情況，尤其是所謂未鬆綁，亦即是在禁售期內轉售需要付額外印花稅的單位。本港的住宅空置率近幾年都偏低，處於百分之三至四，而落成量在2022年亦未見得特別多，甚至有可能比上一年更少。即使預計2022年移民外地的人數有所增加，在全球航運及經濟活動逐步恢復後，估計今年開始亦逐步有專才及其他居民移入香港，整體住宅需求仍然強烈。

綜合以上原因，相信移民潮對於2022年的住宅樓價未必構成很大壓力，筆者對今年的樓價，尤其是疫情第五波後，預測走勢仍然樂觀。

作者為萊坊估價及諮詢部高級董事方耀明Cyrus