三大高齡藍籌屋苑高峰難再？

SSD的出現製造了一批鬆綁盤，大部分業主會在購入單位後最少三年才會出售。回看約三年前購入的單位時段，正值2018至2019年的樓價高峰期，雖然CCL期後於2021年8月曾創歷史新高見191.34，但只屬曇花一現，及後指數仍低於2018及2019年的高峰，未能重返其上。

十大藍籌屋苑於2018至2019年成交呎價高峰至今的跌幅中，以黃埔花園跌幅最大，呎價挫逾25%。

CCL於2019年高見當時的歷史高位190.48，相對截至4月14日公布的指數為179.65，跌幅約5.6%，表面看整體樓價表現距離上述高位不算太遠。然而，當細看十大藍籌屋苑於2018至2019年高峰至今的呎價跌幅，卻反映出樓價災情較想像中嚴重。

以2018至2019年十大藍籌屋苑平均成交呎價的高位計，當中有十個屋苑的跌幅逾一成，而首三大跌幅王分別為黃埔花園、美孚新邨及太古城，前者從高位跌25.3%，後兩者跌幅亦達17.7%及16.3%，遠遠抛離CCL的跌幅。至於同期跌幅逾一成的屋苑，包括鰂魚涌康怡花園、天水園嘉湖山莊、東涌映灣園、沙田第一城、將軍澳新都城，意味十大藍籌屋苑中，八個在2018至2019年高峰期買入的單位，普遍錄得一成以上跌幅。

在十大藍籌屋苑中，藍田麗港城的實呎跌幅相對細，約8.5%。

餘下兩個跌幅較輕微的屋苑，為藍田麗港城以及鴨脷洲海怡半島，分別錄得8.5%及6.2%跌幅。

傳統藍籌屋苑一向被視為造價較硬淨的代表，不過隨著樓齡逐漸老化，黃埔花園樓齡部分單位已屆三十七年，太古城及是美孚新邨部分樓齡更踏入四十多及五十多年，抗跌力的光環逐步褪色，相信較整體樓市更難返高峰。買樓需要與時並進，部分傳統藍籌屋苑是否仍是抗跌或升值潛力指標，值得重新審視。

美孚新邨部分單位樓齡已屆五十多年，在2018年高峰期買入的單位，平均呎價至今跌逾17%。

表：過去三年多    十大藍籌屋苑表現全數跑輸大市

屋苑名稱	2018/2019年高位呎價(元)	呎價	跌幅(%)
黃埔花園	19,405	14,487	25.3
美孚新邨	15,809	13,010	17.7
太古城	23,032	19,277	16.3
康怡花園	19,636	16,833	14.2
嘉湖山莊	12,334	10,933	11.3
映灣園	13,548	12.027	11.2
沙田第一城	19,301	17,147	11.1
新都城	17,700	15,929	10.0
麗港城	16,009	14,646	8.5
海怡半島	18,769	17,590	6.2
中原城市領先指數(CCL/點)	190.48	179.65	5.6

*數據截至14/4/2022，反映於4-10/4/2022期間的正式買賣合約。