三大高齡藍籌屋苑高峰難再？
日期：2022-04-25
近一年多，市場上不時聽到蝕讓或明賺暗蝕的成交，它們大部份有一共通點，是過了三年額外印花稅(SSD)鬆綁期，於2018至2019年間樓市高峰期購入的單位。參考中原城市領先指數(CCL)，2019年的歷史第二高位190.48，至今指數跌約5.6%。然而，同期十大藍籌屋苑樓價卻全數跑輸大市，部分跌幅更高達一至兩成，當中三大高齡藍籌屋苑表現更遜一籌。
SSD的出現製造了一批鬆綁盤，大部分業主會在購入單位後最少三年才會出售。回看約三年前購入的單位時段，正值2018至2019年的樓價高峰期，雖然CCL期後於2021年8月曾創歷史新高見191.34，但只屬曇花一現，及後指數仍低於2018及2019年的高峰，未能重返其上。
CCL於2019年高見當時的歷史高位190.48，相對截至4月14日公布的指數為179.65，跌幅約5.6%，表面看整體樓價表現距離上述高位不算太遠。然而，當細看十大藍籌屋苑於2018至2019年高峰至今的呎價跌幅，卻反映出樓價災情較想像中嚴重。
以2018至2019年十大藍籌屋苑平均成交呎價的高位計，當中有十個屋苑的跌幅逾一成，而首三大跌幅王分別為黃埔花園、美孚新邨及太古城，前者從高位跌25.3%，後兩者跌幅亦達17.7%及16.3%，遠遠抛離CCL的跌幅。至於同期跌幅逾一成的屋苑，包括鰂魚涌康怡花園、天水園嘉湖山莊、東涌映灣園、沙田第一城、將軍澳新都城，意味十大藍籌屋苑中，八個在2018至2019年高峰期買入的單位，普遍錄得一成以上跌幅。
餘下兩個跌幅較輕微的屋苑，為藍田麗港城以及鴨脷洲海怡半島，分別錄得8.5%及6.2%跌幅。
傳統藍籌屋苑一向被視為造價較硬淨的代表，不過隨著樓齡逐漸老化，黃埔花園樓齡部分單位已屆三十七年，太古城及是美孚新邨部分樓齡更踏入四十多及五十多年，抗跌力的光環逐步褪色，相信較整體樓市更難返高峰。買樓需要與時並進，部分傳統藍籌屋苑是否仍是抗跌或升值潛力指標，值得重新審視。
表：過去三年多 十大藍籌屋苑表現全數跑輸大市
| 屋苑名稱 | 2018/2019年高位呎價(元) | 呎價 | 跌幅(%) |
| 黃埔花園 | 19,405 | 14,487 | 25.3 |
| 美孚新邨 | 15,809 | 13,010 | 17.7 |
| 太古城 | 23,032 | 19,277 | 16.3 |
| 康怡花園 | 19,636 | 16,833 | 14.2 |
| 嘉湖山莊 | 12,334 | 10,933 | 11.3 |
| 映灣園 | 13,548 | 12.027 | 11.2 |
| 沙田第一城 | 19,301 | 17,147 | 11.1 |
| 新都城 | 17,700 | 15,929 | 10.0 |
| 麗港城 | 16,009 | 14,646 | 8.5 |
| 海怡半島 | 18,769 | 17,590 | 6.2 |
| 中原城市領先指數(CCL/點) | 190.48 | 179.65 | 5.6 |
*數據截至14/4/2022，反映於4-10/4/2022期間的正式買賣合約。
