居屋市場大洗牌 候選居屋王逐個數

新居屋復售近8年，有20多個屋苑已入伙，其中2014至2017年推出的單位，全數鬆綁可於居二市場轉手，或補地價後自由轉售；而2018年後推出的屋苑，今年亦可陸續自由定價在居二市場出售。這批屋苑為居屋市場注入新力軍，小編會為大家分析有力成為未來居屋王的屋苑，以及細談二手居屋按揭注意事項，讓大家做好準備。

 

1.  荃灣尚翠苑

 

尚翠苑為居屋復售後首批屋苑，於2017年入伙，提供3座962伙，實用面積由438至511呎。當日推售時，尚翠苑已是身價最高的屋苑，平均呎價$6,113，屬荃灣區首個居屋盤；雖然位置上鄰近工廠區，但步行十分鐘可到大窩口港鐵站，周邊生活配套亦成熟，故成為搶手貨。

 

2020年初，即尚翠苑入伙不足3年，市場開始錄得居二成交，至今已錄得84宗，冠絕所有新居屋，成交價由400至705萬元。去年10月，C座高層5室443呎兩房單位，以居二價638萬元售出，呎價$14,402，成為新界區未補價居屋王，業主大幅獲利353萬元。由於尚翠苑折扣率達37%，以現市價計算，兩房連補地價動輒近千萬，在荃灣私樓市場幾乎可以「打橫行」，由藍籌屋苑綠楊新邨及愉景新城，以至半新盤海之戀、柏傲灣、全‧城匯等都有貨可揀，令尚翠苑在自由市場上欠缺優勢難以突圍，相信只能繼續做綠表居屋王。

2.  天水圍屏欣苑

 

另一有力成為未來居屋王的屋苑，是2016年推售的屏欣苑。2018年入伙的屏欣苑，提供3座2,409伙1至3房單位，面積由376至574呎。屏欣苑最大優勢是位置，座落港鐵屯馬綫天水圍站及公共運輸交匯處旁，交通十分方便；屋苑亦設有自家商場，店舖不多但有齊小型街市、超市及數間食肆，可應付日常所需，若要多點選擇，可步行數分鐘至天盛商場。

 

屏欣苑2016年9月定價，平均呎價$4,942，但至翌年7月揀樓的大半年間，經歷樓價下跌逾10%，最終房委將折扣率由30% 調整至21%。根據房委會紀錄，屋苑至今錄得44宗居二成交，售價由298至638萬元。去年11月，C座高層18室、384呎單位，以460萬元成交，呎價$11,979成為屋苑新高，原業主大賺近259萬元，升值1.2倍。

 

另外，屏欣苑亦錄近10宗自由市場成交，去年12月及今年1月均有448呎單位，以625萬連補價售出，呎價$13,951。由於屏欣苑入場價及補地價較低，合符上車客預算，又有地利優勢，在居二及自由市場均具吸引力，預計可持續帶動成交造好，成為新一代居屋成交王。

3.  深水埗凱樂苑

 

2018年推出的深水埗凱樂苑，合共5座提供2,522伙，實用面積383至631呎，平均呎價$6,860。凱樂苑鄰近南昌站、臨海、規模大及毗鄰地王，區內的發展潛力無限，令它甫推出已備受矚目。雖然凱樂苑不設自家商場，但周邊有海盈商場、南昌薈及大型商場V WALK，足以應付日常生活。

 

凱樂苑去年尾鬆綁後，即錄4宗急讓居二成交，但成交價未見突出，約400呎細戶成交價由480至538萬元；475呎中型單位成交價628萬元，平均呎價不足$13,126，比荃灣尚翠苑不少成交價更低，或因區內尚有多個地盤正在動工，影響居住環境；但隨著區內公共設施、豪宅、酒店等項目落成，屆時身價將會大不同。不過，凱樂苑折扣率高達48%，自由市場樓價隨時以千萬起跳，估計未來成交仍以居二市場為主。

4.  啟德啟朗苑

 

同樣在2018年推出的啟德啟朗苑，座落屯馬綫啟德站旁，區內發展成為焦點被看高一線，因此當年訂價最貴的屋苑，平均呎價達$7,246。啟朗苑共有3座683伙，雖然呎價貴，但屋苑開則較細，面積由286至471呎，可壓低入場費，適合鍾情市區居屋盤的上車客。

 

啟朗苑鬆綁後暫錄3宗居二成交，首宗成交在去年8月，A座低層380呎單位以370萬元賣出，呎價不足$9,800，絕對是超值價，事關3個月後就有同類單位以552萬元成交，呎價$14,527，跳價近50%。由於折扣率與凱樂苑同樣為48%，估計補價後較區內私樓更貴，相信自由市場成交不多，但有望打破香港仔雅濤閣綠表呎價$15,194的紀錄。 

除了以上幾個已過禁售期的大熱屋苑，2019年推出的長沙灣凱德苑、何文田冠德苑；2020年推出的鑽石山啟翔苑；以及今年推出的北角驥華苑、啟德啟欣苑，將來都有潛力打破居屋市場呎價紀錄，大家不妨留意。

 

    符合資格買居屋的準買家，除了謹記在限期前申請大抽奬，以及努力睇樓揀心儀單位，亦要留意按揭細節。無論在首期、按揭息率、還款年期上，居屋與私樓都有所不同，及早了解免失預算。

 

1.  首期

 

房委會為旗下居屋屋苑買家提供按揭貨款擔保，綠表買家最高可以獲批

95%按揭，而白表買家則是90%，換言之買家只需支付5至10%首期；亦不須接受壓力測試及免付按揭保費。不過，房委擔保期只由首次出售日期起計30年，因此樓齡高的居屋屋苑，部分願意承造按揭的銀行，只會批出60%按揭，首期金額大幅提升40%，因此準買家若選取樓齡高的屋苑，宜先向銀行查詢按揭細節免失預算。

 

2.  供款年期

 

根據房委規定，居屋最長按揭年期僅25年，準買家要特別留意。另外，在房委30年擔保期下，銀行多以「30減樓齡」訂立居屋按揭年期，若屋苑樓齡達20年，按揭年期只得10年，令每月供款大增，亦極易失預算。不過，多數銀行積極爭取按揭市場分額，會為居屋買家提供彈性，部分銀行以樓齡18至20年為上限，願意為這些屋苑批出90%及25年期按揭。

至於樓齡逾20年的居屋屋苑，準買家要有心理準備要高首期、短年期按揭。因此樓齡舊的屋苑對綠表或白居二客不算吸引，成交多集中自由市場，因為補地價後，銀行就會用私樓準則，最高可批出90%、還款期30年的按揭。

3.   按揭息率

   現時市場上的浮息按揭計劃主要分P按及H按，P按以最優惠利率作基準，現時實際按息約2.5厘；而H按則以銀行同業拆息為基準，由於拆息長期低期，現時H按實際按息約為1.55厘，因此近年超過95%買家都選擇H按。不過，居屋業主按規定只能選擇P按計劃，每100萬元借貸額，以25年還款期計算，月供較H按多$464，樓價越貴供款差距越大。