買樓收租想提升回報 這些技巧你要懂

對於持有物業收租的業主而言，差餉累進制絕對是壞消息。事實上，中原城市大型屋苑租金指數顯示，各大屋苑的平均回報率只有2.5厘，還未計及管理費、差餉、按揭利息及物業稅等開支，如果政府引入累進差餉，持有單位收租、特別是豪宅物業的業主，恐怕會回報率之低更慘不忍睹。

 

3,000萬元豪宅差餉為租值的12%

 

因此，即使閣下有餘錢，有能力支付五成首期後再將物業放租，資金亦應該用得其所。既然政府有意引入累進差餉制度，與其將一筆資金放進一間豪宅，倒不如拆開兩間，將風險和開支分散。

 

假設一對沒有單位在手的「首置」夫婦，有意買入一間3,000萬元的豪宅收租投資等升值，該單位應課差餉租值為每年80萬元，按照政府將於2024/25年落實的新制度，該單位需支付的差餉額便高達租值的12%、即9.6萬元；但如果二人用該筆資金購入兩間1,500萬元、租值分別為每年40萬元的中價樓，這兩個單位需支付的差餉總額便只需為租值的5%，即四萬元，意味付出同樣的樓價，單是每年繳付的差餉已相差5.6萬元。

當然，要提高租金回報，目光絕對不應只放在「節省差餉」這一點。例如在節流的同時，應如何提高租金收入呢？首先是單位所處的地點，所謂「物以罕為貴」，例如港島區擁有中環、金鐘、灣仔及鰂魚涌等核心商業區，白領上班族的租務需求一向龐大，加上新供應長期稀缺，租金水平亦自然企得較硬。

 

此外，從收租角度，投資者應避開一些新發展區的一手大型屋苑，因為這些地區的供應源源不絕，租盤長放長有，而且每當有新屋苑入伙，同一時間便有大量租盤推出市場，在突如其來的供應下，恐怕會拖低租金叫價。

 

以日出康城為例，不少項目成交價900多萬元的兩房單位，如該區的Montara及Grand Marini等，最近的叫租竟低至1.5萬至1.65萬元，租金回報率僅約兩厘。相反，港島及九龍一些樓齡達三十至四十年，但鄰近商業區或傳統住宅區的老牌二手屋苑，兩房戶的租金仍達1.4萬至1.7萬元。

以鰂魚涌南豐新邨為例，據《House730》放盤資料顯示，最近兩房戶的入門價僅為650萬元左右，但不少單位的叫租價仍「企硬」於每月1.5萬元以上，意味租金回報約為2.8厘。此外，九龍指標二手屋苑黃埔花園，兩房戶叫價由約660萬元起，叫租約14,500元，租金回報約2.6厘。

 

由此可見，長線收租客應考慮一些老牌大型屋苑，以至紅磡、油尖旺一帶的樓齡二十多至三十年的單幢樓，取其交通方便易出租兼呎價較貼地，單幢樓租金回報分分可達三厘以上。