哪些舊樓具收購潛力？ 這些因素成關鍵
日期：2022-04-18
本港市區土地供應緊張，同時油尖旺、觀塘、九龍城等舊區急劇老化，自從政府於2010年將強制拍賣的申請門檻由持有九成業權減至八成，市區舊樓的合併收購及強拍活動轉趨活躍，但市區更新進度始終趕不上老化速度，本港樓齡達五十年或以上的私人樓宇已急增至8,600幢，去年便一度傳出政府有意再度放寬「強拍」門檻，以增加住宅供應及改善市容。
消息傳出後，即使面對新冠疫情持續困擾，舊樓成交仍然活躍，例如佐敦「八文樓」成交轉旺、堅尼地城更有連天台唐樓單位獲買家「追價」購入。由於近年市建區及發展商出手闊綽，因此有投資者看準這個機會，計劃搏收購賺取回報。
要瞭解那些舊樓具收購潛力，或是自己居住的舊樓有沒有機會被收購，首先當然是參考單位所屬地段。例如近年觀塘便成為市建區及發展商的重點重建區域，區內多個舊樓群近年便發展成觀月‧樺峰、凱滙等新盤，加上即將動工的裕民坊商廈項目，預計區內將會持續變天，因此鄰近裕民坊的宜安街、恆安街及輔仁街的舊樓，近年已吸引不少投資者「落釘」。
另外，深受金融專才歡迎的西營盤及堅尼地城，近年亦出現呎價高達2.3萬元的高價唐樓收購個案，而區內亦持續有藝里坊、瑧璈及星鑽等市區重建新盤推出，相信該區有潛力的舊樓，將會持續受到發展商注視。
【疫情凸顯大廈管理問題 業委會有名無實】
如果選好了區域，下一步應該怎做呢？準買家首先應瞭解單位所處大廈的地盤面積是否夠大，或與相連物業的樓齡是否接近，因為如果拆樓後的地盤夠大，而且較易被發展商連續收購幾幢大廈，形成一個較大的發展區，便有機會興建大型商業和住宅項目，增加發展商的收購意欲。相反，如果物業是一座面積不大的單幢唐樓，周邊均被樓齡較新的大廈包圍，被收購的機會便會大幅減少。
另外，閱讀地產新聞時，我們經常都聽到「地積比率」這個詞彙，它是地盤面積與獲准發展總建築面積的比例，例如五萬平方呎的地盤擁有十倍地積比率，發展商便可興建五十萬平方呎樓面面積，因此地積比率愈高，將來可供出售的面積便愈大。
【地契有限期 2047年業主要知的變數】
因此發展商收購舊樓時，會盡量選擇一些樓層較矮的樓宇。其一是這些樓宇通常伙數較少，收購成本較低。其二是較矮的物業，例如只得三至四層的市區舊樓，很可能未有用盡地積比率，收購後便可以用盡相關比率，追求更大利潤空間。故此，一些地積比率將用盡的舊樓，被收購的誘因較低。
三至四層市區舊樓較具收購潛力
不過，投資者要注意的是，投資舊樓亦要注意不少地方，例如按揭方面，舊樓通常未能做到高成數按揭，因此要預備較多首期；此外，如果購入樓齡接近五十年的舊樓，當借取按揭時，部分銀行會規定「樓齡+按揭」年期不可超過七十年，因此買家可能最多只可分約二十年供樓，每月供款金額相對高。
另外，如果打算購入舊樓「邊住邊等收購」，便需接受部分舊樓可能欠缺業主立案法團、居住環境及衞生較差等缺點，例如近期新冠疫情爆發，有舊樓便因清潔公司未能履行職責，導致大量垃圾堆積在後樓梯的慘況。即使購入舊樓租予別人，亦需注意單位可能因日久失修，出現漏水或牆壁剝落等問題需要執修，令業主需付出額外開支。
