疫情凸顯大廈管理問題 業委會有名無實
日期：2022-04-17
新冠肺炎第五波在港肆虐，各區均有大廈出現確診個案，情況變成總有一個在咗近。由於確診人數每日以千至萬計，不單大廈住戶人人自危，連物業管理員及前線清潔人員亦首當其衝。有屋苑便因疫情而人手短缺，日常管理陷入無人狀態，惹起業主們的不滿。不過，當業主想透過業主立案法團對管理公司作出問責時，赫然發現一直為業主處理事務的只是業委會，是隻冇牙老虎。
相信不少港人近月均面對同層或同座出現確診個案的情況，不少屋苑的管理員及清潔工也相繼中招，由於請病假人多，出現座頭位置懸空情況，影響了住戶安全。在某屋苑業主及住戶群組中，除了充斥不滿管理公司人手編配安排，以及沒有及時通知住戶留意家居出入安全的住戶外，更有住戶指其樓層有單位確診，致電管理處要求全層清潔消毒時，管理人員指因人手不足及個案眾多未能及時找到清潔公司來處理，令同層業主又驚又怒。
該屋苑業主及住戶群組中，有人提出要向管理公司問責，甚至提出換管理公司。惟有心水清業主則留言，指大家應留意屋苑成立的是業委會，並非業主立案法團，故沒有法律權力作出任何行動。
【地契有限期 2047年業主要知的變數】
業主立案法團能代表所有業主管理大廈或屋苑公用部分，監察管理公司。
相信部分業主對於業主立案法團及業委會的權力及職能未必太清楚，誤以為兩者皆是監管管理公司的尚方寶劍，有權參與屋苑管理的一切事務，甚至撤換不適合的管理公司。要知道這兩個與業主有關的團體的權力範圍，先要瞭解其身份。
業委會全名業主委員會，是建基於大廈公契而成立的團體，由業主組成，公契內訂明業委會的職權、職能及運作細節。不過，業委會完全沒有法律上的權力，不能代表業主管理屋苑及監管管理公司，其角色僅限於加強業主與管理公司之間的溝通並提出意見，更沒有權力要求審核屋苑賬目及撤換管理公司等重要事宜。對業委會的意見，管理公司只需視作參考。在業主之間如出現糾紛時，業委會亦無權為有需要的業主作出訴訟，只能交由管理公司或業主自行處理。
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當物業需要進行大維修時，可以業主立案法團名義作出大廈維修招標的程序。
至於真正受法例賦予權力的是業主立案法團，它是根據《建築物管理條例》而成立的法定團體，獲法律給予起訴的權力，但同時亦可以被起訴。業主立案法團能代表所有業主管理大廈或屋苑公用部分，監察管理公司賬目、員工薪酬、管理質素等，以至終止管理公司服務合約等權力，另可以業主立案法團名義作出大廈維修招標的程序，權力及責任範圍甚廣，目的是保障業主利益及承擔有關的責任。
業主立案法團成立後，便會在業主大會選出管理委員會成員，執行業主立案法團的工作，當中包括樓宇維修保養、執行政府的工程命令、執行大廈公契的規定、聘請樓宇管理人員、財務管理，以至消防安全、保安、環境衛生等各範疇，並需為業主承擔在管理樓宇公用部分的法律責任。
屋苑也未必有業主立案法團
由此可見，業主立案法團擁有法律權利，但亦肩負法律責任，管理公司對於業主立案法團更敬畏。反之，業委會卻沒有法律賦予權力，執行樓宇或屋苑公用地方的管理，權力便交在管理公司手上，縱使業主對管理公司不滿，亦只能個別地作出投訴，更難以撤換管理公司，威力自然不及業主立案法團。
順帶一提，別以為過千伙的大型屋苑，一定會擁有業主立案法團，因為這是一件無償差事，要有業主願意抽空義務工作才能成事。有空時不妨留意你所居住的大廈或屋苑，成立的是業委會還是業主法案法團。
