逆向思維 大屋換細屋變出一籮穀
日期：2022-04-15
一般而言，每個人都想細屋搬大屋，兩房變三房，愈住愈大。不過，對於普羅市民而言，在某些人生階段，其實不妨逆向思維，將大屋換細屋，隨時可以變出一籮穀，而這一籮穀分分鐘可助仔女置業、買樓收租，達至降支出增收入的境界。
每個人生階段都有不同需要，年青時以細屋換大屋為目標無可厚非，但到了仔女長大搬出，自己又將屆退休年齡時，一間三房或以上，動輒千多萬元的單位，最終只得夫婦兩人居住，又是否有此實際需要？這時候大屋換細屋這個逆向思維，便派上用場。
所謂大屋換細屋，大前提是針對早年買入單位，物業大幅升值兼快供滿甚至已供滿者。策略主要分為兩個，其一是大屋換細屋，其二是強區換弱區，核心思維是當家中居住成員減少時，將面積過大或樓價金額較貴的單位，換入面積較細及樓價較低者，從而套出一筆以百萬元計的資金，作其他增值用途，或資助仔女作買樓首樓。
強區換弱區套出逾百萬元
以強區換弱區策略作例子，假設一對夫婦年屆五十多歲沒有子女，預計工作十年內退休，他們約在十多年前以300多萬元購入西九龍一帶的屋苑單位，一個實用面積450餘平方呎單位，現升值至逾900萬元。雖然，自住樓已供滿，但兩口子擔心退休後餘錢有限，老來生活或成問題。
由於臨近退休，兩夫婦兩不介意搬入新界區屋苑居住，於是大屋換細屋的逆向思維便可幫助他們部署退休所需。他們計劃將市值900多萬元的自住樓出售，以Full Pay方式換入新界區實呎同樣約400多平方呎的屋苑兩房單位，預計價格約650萬元，便可套出約250萬元。
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這250萬元將作為退休之用，當中他們可考慮在60歲時投入政府的香港年金計劃，假設太太作投保人，投入金額250萬元，選擇終生計劃，每月可獲取11,750元。
此外，他們亦可考慮在退休前，以套現出來的約250萬元作為首期，在市區買入一個約400多萬元的細單位收租，以租金養樓。假設一個480萬元市區細單位，首期五成，供款25年期，年息兩厘計，月供約10,767元，扣除單位支出後，現階段或未能產生太多被動收入，但勝在有租客幫你供多一層樓，而在十年八年後退休時，當樓價及租金水平隨通脹上升，便可產品被動收入，並可分享單位升值的潛在回報，是傳統將物業一拆二的做法。
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對於有仔女並步入置業成家年齡的家庭，更可考慮大屋換細屋策略，將已供滿的三房單位轉為Full Pay一間兩房戶，這策略能讓父母不用透過加按三房單位，更毋須敍造按揭貸款的情況下，套出數百萬元資金，為仔女提供上車盤首期。
不用加按能套出首期助仔女置業
說穿了大屋換細屋是透過Full Pay換入較平的單位，將大單位套現方法，這有助降低管理費、維修及差餉等居住支出之餘，亦可把套出資金作其他用途，改變後生活質素亦不會大幅下降。這策略適合一些還有約十多年退休，兼早年買樓樓價累積可觀升幅的業主，部署更切合未來生活需要的資產配置策略，活用大屋變出一籮穀。
