地契有限期 2047年業主要知的變數
日期：2022-04-12
不少業主均要繳地稅，每年金額最少以千元計，究竟這是什麼稅項？對於已置業或即將上車的業主，又是否知道全港不少物業將面臨2047這個限期，持有物業者有何風險？這一切均與地契的年期息息相關。
在香港購買住宅或任何物業，只擁有土地上的物業業權，並沒有土地擁有權，因為香港的土地由政府擁有，透過地契形式將土地租給業主，而業主則要繳付地稅作為租金。不過，地契有限期，而不少物業的租期到2047年屆滿，距離現在約有25年時間，市場普遍預期政府會續租土地，但是否要業主先補一筆地價，以至地稅的金額會否出現重大變化，仍是未知之數。
為何大量地契會於2047年一次過到期，這是歷史遺留下來的問題。政府曾透過立法，集體處理土地契約續期工作，訂立《新界土地契約(續期)條例》(第150章)，為1997年6月30日之前屆滿的大部分新界及新九龍(包括九龍城、九龍塘、深水埗及荔枝角四區)契約，續期至2047年6月30日，故有2047年地契大限的出現。
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根據地政總署於2021年4月公布的資料，2047年6月29日或之前到期的土地契約，約有2,400個地段，包括商業、住宅或工業用途，涉及的權益份數約66,000份。至於2047年6月30日到期的土地契約，由於涉及地段及數目量大，仍在整理相關資料，預計在2022年底分階段完成。
由於地契到期問題牽連到各類型物業，涉及港、九、新界不同地區，只有盤古初開獲得999年期的千年契的物業，才不會受影響。事實上，土地契約年期主要有三類，包括75年、99年或999年，而999年期這類罕有千年契，僅出現在部分港島及九龍地段。
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業主們最關心的是，當手持物業地契到期，政府會怎樣處理？市場預期，主要有兩大方向，其一是沿用現在的續期方式，即繼續每年繳交地稅並續其五十年；其二是業主要先補地價再續期，當中變數在於地稅稅率水平會否提升，以及一旦要補地價，金額可大可小。此外，2047為香港回歸五十年，過往沿用五十年不變的政策，日後是否需要與內地的土地政策連接，也存在變數。
參考薄扶林花園地契續期個案，可得悉現時有關當局處理地契到期的方式。薄扶林花園原地契在2006年屆滿，獲續期五十年至2056年，亦毋須補地價，惟須每年繳納地稅，相當於各年度相關土地應課差餉租值的3%。由此可見，這也是大部分業主需要繳交地稅的原因。
不過，若買入的物業地段，其地契為999年期者，即應該在業主有生之年，也不需要擔心地契到期這變數。要數擁有「千年契」的住宅，主要集中在港島西、中上環及港島東，不少為豪宅如愛都大廈、賽西湖大廈、帝景園、羅便臣道80號、碧瑤灣等，但亦有部分為大型屋苑，如太古城、香港仔中心、聚賢居。至於九龍區屋苑代表則有紅磡灣中心及大同新邨。
