邊區居屋最受歡迎？麗晶花園有綠白表都買唔到

去年在樓市暢旺及白居二帶動下，造就居屋市場成交大升40%近7,000宗，創出十年新高，總金額更達372.57億元，創1996年有紀錄以來新高。當中九龍灣麗晶花園、屯門兆康苑、沙田愉翠苑及穗禾苑成為去年成交三甲，究竟四大居屋盤有何吸引力?

1.    九龍灣麗晶花園

 

九龍灣麗晶花園是最大規模的私人參建居屋，提供22座共5,904伙兩至三房戶，面積由407至540呎，兩房戶大佔近90%。屋苑於1985年4月入伙，樓齡37年。不過，綠表及白居二客在麗晶花園可謂「得表無所用」，因為屋苑絕大部分單位已補地價，據房委會成交紀錄，過去20年僅錄6宗居二成交，對上一宗已是2014年。2021年，麗晶花園共有194宗成交，總值11.13億元，平均每宗成交價573.7萬元。

 

翻查去年成交，最貴為3座高層D室三房戶，以790萬元轉手，符合「林鄭plan」的九成按揭門檻。能在市區大型屋苑以近500萬元買兩房；低於800萬元買三房，盡吸預算有限的上車客及換樓客，加上開則四正、實用率高，令麗晶花園成功稱霸居屋市場。

 

不過，平價背後亦有代價，麗晶花園遠離港鐵彩虹站，經坪石邨步行約15分鐘，或乘搭數分鐘車程小巴至九龍灣站；屋苑亦有多條巴士線，前往中環及東西九龍。雖然麗晶花園略為偏遠，但設有自家商場，設有超市及十多間食肆。屋苑亦設網球場、籃球場、羽毛球場和私人泳池，在居屋屋苑中十分罕見。

 

中原區域營業經理賴仲軒表示，雖然麗晶花園不及區內的淘大花園方便，但呎價低20%，同類單位價錢平數十萬，對想進駐該區的上車客甚有吸引力。他指現時麗晶花園有65個放盤，兩房叫價由535萬至 680萬元；三房則由540萬至 900萬元，但疫情下成交明顯下跌；1月至今暫錄11宗成交，由520至778萬元，估計疫情緩和後成交有望轉趨活躍。

2.   屯門兆康苑

 

進佔居屋成交榜第二位是屯門兆康苑，共錄151宗成交，總值7.25億元，成交價由400至620萬不等，論銀碼可謂上車客天堂。兆康苑屬高齡居屋，樓齡38至40年，設20座共4,676伙，由400至560呎；大部分單位亦已補地價，過去20年僅錄15宗第二市場成交，去年只得1宗。

 

自西鐵於2003年通車後，以往只有輕鐵站的兆康苑交通大躍進，40分鐘能到達中環，另有巴士來往九龍、新界。屋苑設3層高自家商場，內有街市及、食肆及民生商店，一站之隔的屯門站則有大型商場V CITY 及屯門市廣場。兆康苑不設會所，但周邊有足球場、籃球場、滾軸溜冰場、遊樂場等免費設施。

 

中原分行經理楊俊偉表示，400餘萬入場的港鐵上蓋盤，兆康苑可說是獨一無二，加上首期低，按揭年期至少25年，因此極受上車客歡迎。雖然兆康苑樓齡舊，但數年前完成翻新，買家睇樓後多數印象不俗。兆康苑現時有76個放盤，兩房叫價由450萬至550萬元；三房則由 550萬至660萬元。楊俊偉指，過往兆康苑放盤量維持在100至120個，但近期樓價較高峰期回落10%，加上疫情嚴峻，影響業主放盤意欲；年初至今共錄9宗成交，成交價由440至516萬。

3. 沙田愉翠苑(141 宗 8.84億) 2001 (2022年1月4宗綠表、7宗自由）

 

在居屋成交三甲中，沙田愉翠苑為樓齡最新，2001年落成。16座共4,176由510至660呎。屋苑發售年期長達6年，首兩期分別於2001及2002年出售，後因居屋停售，第3期至2007年復售後才推出。另外，屋苑為人熟悉因曾涉居屋短樁醜聞，其中D、E兩座因問題嚴重需拆卸。愉翠苑折扣率由26至40%，近年樓價持續高企推高補地價，因此成交集中在第二市場，大佔逾90%。去年沙田愉翠苑共錄141宗成交，總值8.84億元，平均每宗成交達627萬元。

 

愉翠苑鄰近港鐵屯馬線第一城站，前往九龍東及尖沙咀車程半小時以內，待年中沙中綫過海段通車後，前往港島區將更為便利；附近亦設公共運輸總站，有巴士來往粉嶺、中環、灣仔及機場。愉翠苑有兩層自家商場，有街市、超市、各類商舖及少量食肆，另天台設有籃球場、羽毛球場、遊樂場及休憩花園。

 

中原分區營業經理侯惠良指，愉翠苑仍處房委擔保期，首期低至5%，2007年開售的單位供款年期達20年；2001年開售單位則由10至15年，如綠表或白居二客屬意沙田區，愉翠苑可說是唯一選擇。近年樓價高企推高補地價金額，愉翠苑自由市場放盤價與私樓睇齊，買家多揀選私樓，令自由市場成交長期低企。侯惠良表示，屋苑現時僅得16個放盤，第二市場佔11個，兩房叫價由560至685萬元，三房由680萬至798萬元；自由市場放盤僅5個，兩房叫價由795至800萬元，三房由850萬至960萬元。1月至今，愉翠苑暫錄2宗第二市場3房成交，成交價分別為659及675萬元。

4. 沙田穗禾苑(141 宗 6.83億) 1980

 

另一個晉身居屋成交榜季軍的屋苑，是第一期發售的居屋沙田穗禾苑，去年同樣錄得141宗成交，總值6.83億元，平均每宗484.4萬元。穗禾苑共9座提供3,501伙，實用面積由409至614呎；樓齡已42年，是居屋界長老，當時政府仍未引入補地價機制，因此所有單位都毋須補地價，一律可在自由市場發售。

 

有別於居屋常見的十字、和諧或康和型，穗禾苑以風車型設計，每層有長走廊加強通風，亦有特大電梯大堂；缺點是要每三層共用升降機，即三分之二單位要上或落一層樓梯，較為不便。

 

穗禾苑位置亦有讚有彈，位處火炭半山自成一隅，環境清靜之餘亦能俯瞰沙田市中心，不少單位可享馬場、公園或城門河開揚景致；但屋苑距離最近的火炭站要步行約15分鐘，或接駁巴士、小巴往沙田、九龍塘或尖沙咀，巴士路線不多，交通略嫌不便。屋苑設有自家商場，有超市、便利店等能滿足基本需要，但食肆選擇有限。

 

穗禾苑現時有30個放盤，兩房叫價由410至450萬；三房則由580至630萬。鴻雋地產總經理鄭潔娣指，穗禾苑開則方正實用，以此價位能在沙田區買入兩房或三房單位，相比區內另一上車盤沙田第一城，絕對是「大件夾抵食」。不過，準買家要留意穗禾苑正就大維修進行商討，買家估計將要負擔8至13萬元維修費用。鄭潔娣表示，現時屋苑盤源算充足，但疫情影響買賣，1月至今成交不足10宗，相信今年較難再創成交高峰。