勿盡信樓市標題

日期：2022-04-06

筆者雖偶爾撰寫地產專欄, 但絕非什麼傳媒人, 亦對媒體傾向吸引眼球之運作早有覺悟, 不會只看標題, 例如什麼持貨不足5年勁蝕300幾萬、什麼成交量飆1.8倍, 兩者幾乎都是同日的新聞標題, 那究竟此刻是市跌還是市升? 就算細讀內文亦需要配合適度分析, 樓市走勢可真不能只用幾句標題就能揣摩解讀。

有報道指某何文田豪宅半新盤錄新成交持貨不足5年帳面蝕超過300萬, 較其2017年入價貶值約11%, 看似豪宅蝕讓成風, 但原來並未計及一手購入時有機會獲得之回贈及相關優惠。其實這個港鐵站旁的豪宅項目早已於行內出了名, 時至今日仍有少量貨尾貢獻, 較同則二手成交帳面貴超過兩成以上, 那仍選擇購買新盤豈不是很傻瓜? 非也! 原來發展商有提供各類回贈及一手優惠, 或可等同樓價約兩成之價值。今天看似帳面上貶了11%, 但其實背後實際價值可能只打個和甚至倒賺了也說不定。

另有報道指, 第五波疫情終見回穩下, 近來市民入市信心大增, 交投出現明顯反彈, 鰂魚涌一個指標大型屋苑3月份已錄得按月飆升1.8倍之成交量, 看之歌舞昇平, 樓市反彈, 令讀者也有種不想執輸的入市衝動。再仔細看, 原來只是由8宗變成14宗, 才多了幾宗而已, 跟以往每月幾十宗成交根本沒法比, 一來基數實在較低, 反彈幅度的意義容易被放大, 二來客觀條件較難作直接比較, 二月份既有農曆新年長假期, 又正值第五波疫情高峰期影響, 成交量飆1.8倍的標題似乎有點兒誇大了實際情況, 但無可否認, 市況的確是從谷底起動了, 只是你仍然需要冷靜應付。

作者為中原測量師行聯席董事(估價部)張世昌先生