如何自製漸進式按揭抗加息

日期：2022-01-26

今年美國加息在即，本港拆息走勢亦將由超低水平回升，廣大供樓業主使用H按，意味供樓支出將會增加，現在正是時候為自己計劃抗加息方法。政府最近提出研究為資助性房屋買家提供漸進式按揭，以減輕供樓負擔，私樓業主又有沒有漸進式按揭方案呢?

政府提出的漸進式按揭做法是，買家可分兩階段承造按揭，首階段買家只需為一半樓價承造按揭及支付首期，餘下一半樓價可於成交後10年內，一次過或漸進式分階段承造按揭。這種首階段只需負責一半樓價的漸進方式難於私樓市場進行，但在市場上之按揭產品中，其實亦有一種漸進式還款計劃供借款人選擇。做法是，借款人可根據自己的工作及財務狀況，例如因應每年的加薪率，指定每年漸進遞增供樓金額的加幅，例如借款人指明每年遞增供樓金額2%，這種方式有助加快本金償還，變相有縮短還款期及減低累計利息支出之作用，若處於加息周期更顯效用，假設每年持續性遞增供樓金額，以30年按揭年期為例，還款期可縮短7年，全期累計利息可減少20%。不過，這種漸進式還款計劃現時在市場並不普及，僅少部份銀行提供，而且銀行只為P按用家提供此款計劃，現時H按大行其道，H按息仍大幅低於P按，故此實際上此按揭產品不獲注視。

其實，市場上按揭與存款掛鈎的計劃越見普及，借款人只要善用計劃，便可自製漸進式按揭抗加息。近年銀行提供之按揭計劃一般設有與存款掛鈎(mortgage-link)的優惠，一款是較普及的按揭存款掛鈎計劃，銀行會向按揭客戶提供一個高存息戶口，而本文會先講另一款屬於按揭存款相連之綜合戶口計劃，借款人可隨時將資金及日常儲蓄存放於綜合戶口，有關存款便等同還款直接扣減按揭本金，達到節省利息功效。原理有點像上述漸進式還款計劃，借款人可因應自己的加薪情況、儲蓄狀況漸進增加存放金額，甚或將大額資金停泊在綜合戶口內，由於利息以按揭餘額扣減存款之淨額計算，故存放資金後便可享有扣減本金省息的作用。而此計類計劃之彈性更大，借款人可因應財務狀況隨時提取或存款金額，按揭利息按每日貸款淨結餘計算。除了省息，借款人藉着持續性存款，促使按揭本金漸進式降低，亦同樣有縮短還款期之作用。

這種以扣減本金計算淨額利息的計劃，慳息效果不錯，以現時平均按揭額500萬元及30年期為例，假設供款人一開始並維持存放資金20萬元於綜合戶口，然後每月再存入3,000元儲蓄，全期累計可減少利息達26%約30萬元，按揭還款期亦由原先30年縮短6.3年至23.7年，加快完成整個供款歷程。為便參考及計算，以上例子是按現時低按息及息率不變計算，假設未來息率回升，這類計劃的慳息效果將更顯著。故此，在息率回升周期，用家可多加善用計劃之特點及彈性，例如按自身可行之情況增加存入綜合戶口之金額，當有資金回籠，亦可增加在戶口停泊的資金，自製漸進式按揭持續性省息，以加強抗加息作用。再以上述按揭額及年期為例，假設未來按息由現時約1.45%升至2.5%，供款人一開首存放於綜合戶口的資金增至30萬元，然後每月存入儲蓄增加至5,000元，全期累計利息減幅達到39%約82萬元，按揭還款期由原先30年縮短9.6年至20.4年，省息、抗加息及縮短還款期的效果更為顯著。