新按保推動換樓鏈保費高達6.5折

日期：2022-03-09

在新一份財政預算案中，政府再度放寬按揭保險計劃，9成按揭的樓價上限由$800萬提高至$1,000萬，8成按揭的樓價上限亦由$1,000萬提高至$1,200萬；而放寬措施的另一亮點是，按保之樓價適用範圍上調至$1,920萬，當中樓價$1,371萬或以下高達7成按揭，樓價$1,600萬或以下高達6成按揭，樓價$1,920萬以下之按揭額上限可高達$960萬。以購買$1,200萬單位為例，基本首期由$600萬大幅減至$240萬，大大降低置業門檻。至於樓價高達$1,920萬之單位，按揭額上限$960萬等同5成按揭，看似和以往沒有變化，但對於已有按揭在身或已屬於按揭擔保人的買家，例如已為家屬擔保按揭物業，以往購買千萬元以上單位只限申請4成按揭，現時透過新按保修訂，樓價超出$1,000萬至$1,920萬的按揭成數可高達5成至8成。新按保放寬措施可更有效協助市民增加自置物業及換樓的機會，讓買家在物業市場可有更多樓盤選擇，除上車用家受惠外，換樓人士有較大機會因應家庭需要將單位由兩房更換至三房；這有助促進換樓鏈回復正常，亦可提高物業市場流轉率，有利樓市健康發展。

放寬按保直接令用家減低首期負擔，但由於提高按揭成數等於增加借貸金額，銀行要求的入息水平及每月供樓金額亦會相應提高。以購買$1,200萬單位為例，透過按保之按揭成數由5成提高至8成，基本首期減少達$360萬，但由於按揭金額由$600萬提高至$960萬，最低月入要求便由$56,780增至$90,847(以首套房按揭通過壓測、30年期計)，或由$47,420增至$75,870(以符合基本供款佔入息比率、30年期計)。不過，首期不足仍是買家入市較主要困難，故此放寬按保對不少希望自置物業的買家帶來實際幫助。

事實上，自上一輪2019年10月政府放寬按揭保險，按保使用率明顯上升，幫助自住用家以低首期上車，解決首期困難；透過按保置業的買家佔市場比例已由放寬按保前不足10%上升至約30%，反映放寬按保切合市民需求及有效幫助用家自置物業。筆者過去曾提出，在現金世界貧富懸殊的社會裡，在樓按措施下，有着充裕資金的人士仍繼續有增持磚頭的能力，但大眾用家卻可能在樓按措施下受影響而窒礙置業或換樓決定，形成貧者越貧、富者越富。樓按措施宜盡量避免對真正用家構成影響，故建議適度為自用物業用家回復應有的按揭配套，例如為$2,000萬以下物業的自住用家恢復7成按揭上限，無需經按保。現時對於樓價千多萬元之單位，買家若希望申請高於5成按揭，需要透過按保計劃申請，當中需付按揭保費，令部份準買家在瞭解有關計劃後有點遲疑。然而，透過按保放寬樓按的好處是銀行無需承擔按揭成數超出5成至6成的額外信貸風險，而且可根據按保條件確定申請人是有實質需求的用家。

那麼，現在換樓人士透過按保計劃置業需付多少保費? 以入市一個$1300萬單位為例，買家透過按保可向銀行申請高達$960萬貸款，若買家選用25年還款期，按揭保費定價是2.62%，金額是$251,520，保費看似高昂，但要留意一點，其實按保公司一般會提供保費折扣，當中以評估借款人的還款能力及信貨風險後釐定，以符合壓測者計，保費可高達6.5折。上述指的是較普及的一次性保費付款方式，可加借入按揭總額一併供款，故此借款人其實無需額外籌備資金支付保費。而對這位換樓人士最大的幫助是，按揭成數由50%提高至73.8%，首期由$650萬降低至$340萬，或許由原本未有構思入市過千萬之單位，現在卻可透過按保實現換樓計劃。