金管局料第五波疫情將拖累經濟復甦 並抑制住屋需求

金管局表示，每月平均成交量從2021年上半年約6,700宗的近期高位下跌至下半年的5,700宗。在本地新一波疫情和農曆新年假期效應影響下，參觀單位活動減少，住宅成交量進一步下跌至2022年1月至2月的3,594宗。

二手市場樓價在2021年9月達至近期高位後也有所放緩。其中，大型單位的價格下降速度較中小型單位略快。整體而言，儘管樓價在2021年第4季下降1.2%，但全年合計仍錄得3.6%的升幅。踏入2022年，中原城市領先指數在3月初較2021年底回落約3%。

金管局續指，置業負擔能力仍然偏緊，2021年第4季的樓價與收入比率達至19.8，而1997年的峰值約為15。收入槓桿比率亦達至92.9%的高位，遠高於其長期平均值。房屋租金在2021年第2季和第3季隨着本地經濟活動復甦而上升，然而在截至2022年1月的四個月內再次回軟1.7%，並仍較2019年8月的高位低9.4%。買租價差在2021年第4季略為收窄。2022年1月的住宅租金收益率保持在2.1–2.4%的低位。

另外，2022年1月的新造按揭成數為54%，低於首次採取相關措施之前64%的水平，而供款與入息比率亦維持在約36%的低水平。

住宅物業市場前景受到如前面幾章所述的眾多不明朗因素及風險所影響。本地方面，新一波本地疫情以及重新收緊社交距離措施可能會拖累經濟復甦，並抑制住屋需求。外圍方面，美國政策利率前景的不確定性將繼續影響物業市場氣氛。長遠而言，住宅市場的前景將取決於房屋供求缺口。政府預計未來幾年私人住宅供應量仍會維持在高位。

與內地通關有利非住宅物業市場

非住宅物業市場繼2021年上半年有所改善後，在下半年呈現回穩跡象。期內每月平均成交量保持在約1,700宗的高位，而投機活動仍然淡靜。寫字樓的價格仍然受壓，而零售物業及工廠大廈的價格則大致平穩，但它們仍低於2018年或2019年相應的高位。租賃市場方面，寫字樓租金持平，而零售商舖及工業物業的租金隨着商品貿易強勁及零售銷售表現改善而上升。2021年12月非住宅物業的整體租金收益率繼續保持在2.5–2.9%的低位。在2022年初，官方數據和市場消息均顯示非住宅物業市場活動有所放緩。

金管局指，非住宅物業市場前景將取決於最近的疫情發展，以及不斷演變的經濟環境。例如，新一波本地疫情下，更嚴厲的社交距離措施以及因此轉差的營商氣氛，可能會抑制對商業物業的需求，尤其是寫字樓市場在未來數年將會有更多供應。另一方面，恢復與中國內地的免檢疫通關，或有利非住宅物業市場。