【說樓解按】善用按保「財爺PLAN」轉走發展商按揭免捱貴息
日期：2022-03-26
新按保財爺 PLAN 除了幫助用家自置物業，實現上車或換樓大計，新按保亦適用於不涉及套現性質之轉按申請。對於一些早年採用發展商高成數按揭的新盤買家便可透過按保轉走發展商一按或二按，發展商按揭大多提供首兩年至三年之低息優惠，期後息率一般跳升至P-1%至P+1%，實際息率達4%至6%，高於現時市場按息約 1.6%，為免在低息蜜月期後捱貴息，用家大多衡量轉按可行性。
由發展商8成按揭轉按至銀行，若非選用高成數按保，按揭成數僅 5成至6成，除非樓價已明顯上升，否則業主需補回幾成首期差額才可轉按至銀行。若透過按保轉按，按揭成數可高達8成，但在財爺 PLAN 推出前，按保適用範圍限於樓價$1,000萬以下，現時樓價上限提高至$1,920萬，新盤業主可有較大機會透過按保轉走發展商按揭。
財爺 PLAN推出後，3月份轉按申請明顯增加，當中有不少是透過按保轉走發展商按揭又或利息較高的財務計劃，申請人大多是供款能力高但首期末夠充裕的用家，財爺 PLAN 確實亦對這些業主帶來實質幫助。以一個案為例，買家於三年前以$1,250萬元買入一個新盤單位，選用了發展商8成一按上會，首三年按息 2.5%，現時期滿按息跳升至P即5%，每月供款由$44,862 急增至 $56,901，希望透過按保轉按至銀行。有關單位現時估值升至$1,350萬，業主之按揭餘額為$910萬，若轉按至銀行申請一般按揭，按揭成數限於5成，需補回首期差額約$235萬，難度甚高，現則可透過財爺 PLAN申請轉按，貸款上限高達$960萬，故此業主可透過按保借足$910萬按揭餘額，按揭成數由50%提高至67%。轉按後，業主現時之供樓利息由P利率(現為5%)降至全期H+1.3%(現約1.59%)，每月供款由$56,901大幅減至$41,450，利息大減68%，供樓擔子得以大大減輕。
銀行以當前估值計算轉按之按揭成數，故需瞭解現時單位估值變化有否影響可造按揭金額。例如買家於三年前以$1,150萬買入新盤單位，現時單位已升值至$1,270 萬，按保成數便不再以樓價$1,200萬以下之準則計算，即並非高達8成，而是按照現值超出$1,200萬計算，按揭額上限高達$960萬，即按揭成數高達75.6%；但留意，由於轉按不可涉及套現，實際貸款金額仍不可多於現有按揭餘額。
