經濟利率通漲樓價互相追趕

日期：2022-03-17

投資市場將要面對新的環境，就是上升較快的利率及穩步向上的通漲。而經濟增長卻非暢順，時有波動，或快或慢。買樓收租的，就要面對租金升幅有滯後，借貸成本卻穩步上升。買樓自住的，同樣面對收入增長不穩定，而供樓支出卻穩步增加。但最終仍然通漲難避，持有資產仍然是對抗通漲的有效工具。

美國聯儲局加息0.25厘，是在預期之内。短期内不會衝擊本港樓市，因爲按息早就上調，提早吸納美息上升的風險。但預期加息的幅度，卻可能較大，要小心應對。

2022年底，美息可能上調到1.75厘到2厘，即今年每次聯儲局會議都可能加息0.25厘。年底時美國經濟增長預期卻由4%下調到2.8%。經濟有增長卻不似預期，仍然加快推高利率。只因通漲高据不下，甚或升溫。預期美國通漲4.3%，高於目標的2%。

經濟增長不穩定，時快時慢。利率卻加快推高，只因通漲升溫。物業的用家和投資者，要多留現金在手，應對收入增長落後於供樓支出的上升。

利率上升，不利樓價向上。但通漲升溫，樓價難以下降。上世紀七十年代，香港曾面對高利率，高通漲及高樓價的局面。當時香港經濟高速增長。今時香港只可以維持相對較高的增長，不排除時有波動。今天出現經濟、利率、通漲和樓價同時向上，四者升速不一，互相追趕。樓價及經濟的上升，時有落後於通漲及利率。