美國加息幅度微 對港樓影響有限

香港於銀行資金相當充裕下，陳永傑認為香港銀行未必跟隨，但卻會拉遠港元與美元息差，令港元受壓，陳永傑相信加息會為物業市場帶來短暫心理影響，令投資者卻步，惟港元貶值及通脹的影響將蓋過加息因素，加上近日港股大幅波動，相信物業仍是港人賴以保值的工具，單是本次美國加息因素，相信對香港物業市場影響輕微，但長遠還看是否一如聯儲局所述，於5月縮表，年內加息7次，而香港銀行亦緊隨美國加息步伐的話，本港物業市場才難免會受影響。但回顧對上一次美國加息於2018年，年內中原城市領先指數CCL不跌反升，年內樓價升幅3.8%。

奈何近日市場充斥利淡因素較多，本港第五波疫情未受控，俄烏戰爭局勢未明，港股波動，均對香港物業市場造成影響。其中以疫情影響最為深遠，一手項目推售幾近停頓，根據一手銷監局資料顯示，本月迄今一手成交暫只錄51宗，陳永傑料全月一手成交或不足100宗，創2013年6月105個月的新低。於睇樓活動減少下，欲沽貨業主只好減價求售，令二手呈價量齊跌趨勢，中原城市領先指數CCL於首季已錄2.5%的跌幅，今次再加上美國加息影響，陳永傑料首季二手樓價將錄得3%的跌幅。

王美鳳：料上半年按息低於2厘  對樓市影響不大

中原按揭董事總經理王美鳳表示，由於港美元掛勾的關係，美國開展加息期後，港息亦將會由低位回升，是次美息上調0.25%，港P未有條件上調，而HIBOR拆息年內將會逐步早於P上調，但由於本港銀行體系結餘現時仍屬高度充裕水平，料港元拆息以致按息暫未會跟足美息加幅，預期本港按息將逐步或由「超低水平」升至「低水平」，上半年按息仍低於2厘水平，對樓市影響不大。

王美鳳指出，現時拆息HIBOR樓按計劃主導市場，市場比例達97%，故此HIBOR調整將主導本地按息變化，美國開展加息期後，港元拆息將會早於港P上調，而拆息主要受美息、銀行結餘充裕程度、本港資金流向、港元需求等因素影響；本港銀行體系結餘雖然已由歷史高位4,575億降至現時3,375億水平，但仍屬高度充裕水平，港元拆息在資金充裕環境下料不會跟足美息加幅，故此加息速度會滯後於美息。

利嘉閣廖偉強: 放寬社交距離措施   樓市勢反彈

利嘉閣地產總裁廖偉強指出，現時本港銀行體系結餘仍高達逾3,375億元，縱觀暫未有跟隨加息的壓力，反觀與樓按相關的拆息或會有微調上升的空間。

 

廖氏強調，美國加息難以影響本港樓市，現時本港疫情走勢稍微喘定，未來趨勢相信會進一步靠穩，加上俄羅斯烏克蘭和談現曙光，均為市場帶來正面影響。反而現時本港樓市面對最直接的影響是視乎疫情靠穩後，港府何時放寬社交距離措施，預料一旦放寬相關措施，屆時勢必帶動整體樓市交投轉向活躍。

萊坊:  疫情影響樓市多於加息

萊坊董事，大中華區研究及諮詢部主管: 王兆麒認為，本港最新失業率為4.5%，相信未來一兩個月仍會繼續攀升，但失業人口並不是私樓的主要購買力來源，相信對樓價影響有限。短期內疫情會繼續影響香港樓市，特別是在成交量方面。

然而，失業率上升對住宅租金有較大壓力，特別是中小型單位租金，豪宅租金表現相對穩定。整體租金回報率略徘徊在2厘左右水平。

至於，美國宣布加息0.25厘，相信香港銀行不一定會上調最優惠利率（P），而同業拆息（H）預料在短期內繼續上升，增加H按成本，對少部分上車人士或會造成影響，但不足以影響整體市場購買力。預計今年實際按息仍在兩厘以下，對樓價影響不大，待實際按息升至超過3厘才會對整體市場購買力及樓價造成影響。