按揭降至五成安心出租 業主唔一定要補首期
日期：2022-03-14
財爺推出一招住宅租金開支扣稅措施，令一班冇樓租客叫好之餘，也曲線幫到稅局捉「偷雞」租樓不報稅業主。除了有機會被追討物業稅外，這類不合法出租單位業主的另一痛處，是造了高成數按揭，假裝單位用作自住，一旦東窗事發，將有機會被銀行Call Loan。收租是長線投資，業主想安心出租，還是將按揭降至五成或以下無後顧之憂，而且未必要抬錢大量資金補首期，一切有數得計。
對於想由高成數按揭，降為五成按揭合法出租，需要甩按保，業主可選擇在原有銀行或另一家銀行做五成按揭，視乎各銀行當時的息率及按揭回贈條款作考慮。
申請退保費要符合四項條件
不少偷雞出租單位業主，當初選擇高成數按揭時，涉及按揭保險，需要支付按保。現時，業主普遍選擇一次付清按保形式，因能享保費折扣，而按保金額可以自行一次過支付，或向銀行申請將整筆按保金額加入按揭貸款當中，在每月供樓金額中償還。
對於按保費用，如果在首三年退保，皆可獲不同程度的保費退還，若首年退保，將退回保費的40%，第二及第三年則各自退回保費的25%及15%，超過三年便不獲退還。由於不少銀行設按揭罰息期，故通常業主會在第三年才退保。此外，申請退保還要符合四個條件，首先樓齡為30年以下，按揭水平為九成或以下，申請人還款紀錄良好，以及物業為自住用途。當然，如果業主已持有單位超過三年，則不會用考慮退回保費問題。
相對於由高成數轉至五成按揭涉及的金額，按保退還金額可謂微不足道。偷雞出租單位的業主最關心的是要抬多少錢，才能將按揭水平降至五成或以下，合法出租單位。簡單而言，只需將單位市值的五成金額，減去現有按揭尚欠的本金，如果是負數，便要補回相關差額，才能將按揭成數降至五成；倘為正數，則不用補首期，甚至可透過轉按套出一筆現金。
假設三年前單位A的買入價為600萬元，造八成按揭，貸款額為480萬元，以貸款期30年，息率2.5厘計，經過三年供款期後，按揭尚欠本金約446萬元。假設現時單位升值兩成至720萬元，即新造的五成按揭貸款額為360萬元。由於舊按揭尚欠本金446萬元，而新按揭貸款額僅360萬元，即業主需要自掏腰包86萬元，以補回按揭成數降低的首期差額。
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不過，如果業主持有物業年期較長兼升值幅度較大，便有機會不用補錢，亦能順利將按揭成數降至五成安心出租。假設另一單位B買入價為400萬元，造九成按揭，借款360萬元，以貸款期30年，息率2.5厘計，持貨十年尚欠按揭本金約268萬元。假設單位現升值至700萬元，升幅為75%，如業主現將單位降至五成按揭，貸款額為350萬元，足夠歸還舊按揭尚欠本金之餘，還能套現約82萬元，便能將單位轉至合法出租。
業主有責任通知銀行 物業將用作出租
總括而言，業主要得悉自己是否要抬錢補首期，才能造五成按揭合法將單位出租，可先查看舊按揭本金尚欠多少，如單位現市值的一半金額高於舊按揭尚欠金額，意味業主可放心，不用抬錢便能將按揭成數降至合法出租出水平，當然最終仍要留意銀行估值是否與單位市值相符。雖然，在這情況下不用補首期，但業主仍有責任通知銀行單位未來將作出租之用，做足相關手續及文件，一勞永逸，從此安心出租。
