瞄準上半年SSD鬆綁盤 隨時執平貨
日期：2022-03-10
踏入2022年，因應新冠病毒疫情升溫，樓市有回落跡象，中原城市領先指數(CCL)按月已跌近3.67%，加上今年上半年有不少屋苑的額外印花稅(SSD)鎖定期「鬆綁」，有機會同時大批半新樓二手盤湧現，若看準時間出手，說不定可以買到「筍貨」。
為了杜絕短期炒賣風氣，政府於2012年10月引入加強版SSD，買賣雙方簽訂「可予徵收印花稅的買賣協議」包括臨時買賣合約或正式買賣合約後，買家一旦在三年內沽出物業，便需視乎持有時間，繳付樓價10%至20%的稅項。
不過，新盤項目的情況有點特別，當買家與發展商簽約購買樓花，即使該單位可能在一兩年後才入伙，但亦會以簽約當天計算三年的綁定期，所以一般鬆綁後放賣的單位，其實可能只是入伙後不久，室內狀態相當理想。
由此推算，今年上半年解鎖的SSD項目，便是在2019年上半年開售的新盤，當中較具規模的項目為大埔天鑽，該項目於2019年1月中開售，首批發售486伙，並於數度加推後，於大半個月內勁沽800伙。該盤開始有單位陸續解除SSD限制，據《House 730》搵樓平台資料顯示，最近該盤有超過70個放盤，當中一房低層單位叫價由680萬元起，呎價約18,000元，由於同時有大量單位待售，加上這些單位叫價普遍較當年開售的實呎12,800元高出三至四成，意味業主普遍有錢賺。
最近天鑽便有一個實呎509平方呎兩房戶，於SSD綁定期一過便以790萬元沽出，實用呎價僅15,521元，比上述放盤呎價便宜一大截，但一手業主持貨三年仍獲利16.8%，因此有意入市的準買家，不妨嘗試大膽還價，說不定會有意外驚喜。
【鬆綁即沽賺近兩球 大埔天鑽2房戶800萬元售】
另一個具規模的屋苑，是將軍澳日出康城MONTARA，項目於2019年5月初開售，更創下七天內便售出全盤616伙的紀錄。該盤當年開售實用平均呎價不足14,000元，以康城區鄰近期數項目如MALIBU、晉海及LP6的近期二手造價計算，相信已升值兩至三成。不過，由於康城區未來仍有大量新盤單位供應，準買家不妨於四月開始關注該項目是否有單位放售，說不定能遇上急於套現的業主，待單位鬆綁後立即以筍價轉讓。
【日出康城三大屋苑入伙 邊度最抵租?】
追求生活方便的準買家，亦可留意市區小型項目。於2019年2月底開售的長沙灣單幢盤AVA 228，由於單位實用面積小至129平方呎，當年入門價僅290萬元起；值得留意的是，近年這類「納米盤」的需求減低，坊間亦出現不少蚊型單位二手蝕讓成交，甚至有業主勁蝕兩至三成離場。
然而，反過來看，對於單身一族或小家庭來說，如果能以折讓價上車，卻未嘗不是好事。雖然，該項目暫時未有二手放盤，但有意執平貨的準買家，不妨密切留意區內動態，說不定二月會有「筍盤」放售。
