【李峻銘專欄】放寬按揭保險 重建置業階梯
日期：2022-03-06
財爺在上星期的新一份財政預算案放寬按揭保險的樓價上限，首買者可以敍做九成按揭的樓價，由800萬提升至1,000萬，對於首次置業者來說，這當然是好消息！一般樓齡較新的物業呎價動輒都要二萬元，1,000萬就可以買到500呎的兩房單位，選擇就不再局限在舊樓了！
但除此之外，原本800萬至1,000萬能做八成按揭，也提升至1,200萬，最高可借960萬，更大的突破是超過1,200萬的門檻，以往就沒有按揭保險提供，只能由銀行提供最多50%的按揭額，今次卻為1,200萬以上的物業提供最多960萬的按揭保險。換句話，樓價1,300萬，以往借款只有650萬（50%），今次卻可以借到960萬，首期由650萬大減至340萬，貸款比率升至74%；同理，樓價1,600萬，借款比率也升至60%，直至樓價達至1,920萬，貸款比率才跟之前50%一樣。
回顧去年，香港有約74,200宗住宅交易，有近25%即18,620宗是超過1,000萬，數量也不少，受到此種新接揭保險刺激之後，對於樓換樓人士提供了莫大的幫助。尤其是新界的業主而言，例如一位在沙田第一城業主持有一個細單位，但人口增加想換三房，細單位現價平均大約530 – 550萬之間，若想換至1,000萬以上的單位，就要有500萬以上的首期，除非現有的細單位已經沒有按揭沒有欠款，否則根本很難儲夠足夠的首期換樓，只能將細單位租出，而自己再租入一個三房單位供自用。
但今次整個計劃，除令首置者有更大選擇，更重要是重建換樓階梯，令業主可以一步一步換樓，整個市場更新動起來。在疫情下，這個星期市場上仍然有成交，以筆者公司為例，約八成生意都是1,000萬以上的樓按市場，餘下兩成是800 – 1,000萬的單位，800萬以下的單位反而完全沒有成交！大家細想一下，也是合情合理！800以下單位，以往受政策影響是天之驕子，價錢上難免有溢價。現在首置只要付出多少許首期，就可以購入800 – 1,000萬的物業，自然覺得價值更高，更受歡迎。800萬以下物業的價錢反而可能受到影響，需要調整一下！
最後，疫情嚴重，希望各位讀者小心防疫，身體健康，百毒不侵！
作者為世紀21奇豐物業顧問行主席及行政總裁李峻銘
