新舊樓矛盾對決 3大因素成考慮關鍵
日期：2022-02-21
置業時選擇新樓與舊樓，是個會引起熱烈討論的話題，最簡單的比較條件，是新盤室內空間實用性不及舊樓，但擁有豪華會所設施讓住客享用。事實上，除了以上原因外，還有一些參考因素，買家應在置業前按實際情況作出考慮。
香港的主要藍籌屋苑樓齡普遍超過三十年，因此我們就以樓齡約三十年的屋苑，與近年落成的新樓作比較。如果一幢住宅的樓齡達三十年，首要考慮當然是保養維修的問題，隨着物業出現折舊，業主需留意有關保養事項及法定要求，否則有機會被罰款。
例如屋宇署的「強制驗樓計劃」，規定樓齡達三十年或以上的私人樓宇業主，需在接獲屋宇署送達法定通知後，委任註冊檢驗人員就樓宇的公用部分、外牆及伸出物進行檢驗，以及進行被認為需要訂明的修葺工程。
事實上，本港有不少樓齡達三十年或以上的大型屋苑未做任何維修，例如大圍金獅花園、藍田匯景花園等，業主日後可能需面對動輒十多萬元的維修開支，而這正是一眾新樓業主暫時不用煩惱的問題。因此，如果買家選擇這類舊樓，除了考慮樓價外，亦應預留一筆大維修相關開支。
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雖然，新盤或半新盤能避免維修問題，但另一點要留意的，是新盤開價時的溢價及日後保值能力。近年不少新盤業主買入數年後沽出，卻錄得大幅虧損的情況，箇中原因是這些項目於開價時態度進取，其溢價已蠶食未來數年樓價升幅，但當年仍獲買家垂青，當樓價一旦調整，業主便無奈損手離場。特別是近年流行的單幢納米新盤，蝕讓兩至三成的個案屢見不鮮，可見市場對這類單位的需求有限，買家宜小心選擇。
相反，一些位處港鐵站旁邊的大型屋苑，例如康怡花園、匯景花園及沙田第一城等，即使樓齡已屆三十年以上，但由於配套完善及地點方便，亦是投資者熱門收租之選，不止樓價硬淨，流通量亦相當理想，除了「好住」，「保值」也是另一賣點，可說是這類大型舊屋苑優勝的地方。
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第三，不少人入住新樓，是受到豪華會所吸引，但伴隨住客設施的，是大量保養及營運開支，而這些支出當然算在管理費內。因此，近年入伙的屋苑中，不少每呎管理費超過五元，西灣河甚至有單幢新盤的管理費高達每呎八元！
反觀舊式住宅的管理費開支，大部分只應用於公用地方維護、水電、電梯維修保養、管理員及清潔人員薪金等，比較平民化，一般每呎僅1.5至2元不等。因此購買新樓的業主，亦宜每月多準備兩千至三千元應付高昂管理費，反而對設施無甚要求的準買家，則可選擇較平實的二手項目。
