居屋升呢換私樓 住屋成本一闊三大
日期：2022-02-08
今時今日，擁有一間居屋，往往被視為「人生贏家」，因為無論是新居屋或二手未補地價居屋，只需市價五至六成便能成功上車。不過，所謂人望高處，不少居屋業主入住多年後，可能想換入私樓升呢，但此舉堪稱雙面刃，雖然住私樓體驗較佳，但涉及的開支亦較大，而且將居屋賣掉後，可能連私樓樓價的一半也不夠，結果需要辛苦供樓，影響生活質素。
先談談居屋換私樓的好處。最近二十年內入伙的私人屋苑，會所設施普遍多姿多采，除了幾乎必備的健身室、室內外泳池及燒烤場外，部分更提供保齡球場、卡啦OK房甚至滑雪機等消閒設施，甚至部分有專為寵物而設的友善設施；此外，不少私樓單位設計時尚，部分附設露台，讓戶主在辛勞工作後「放空」，為追求舒適生活的居屋業主提供換樓誘因。
相反，大部分居屋間隔與公屋接近，一梯隨時有20多伙，而且絕大部分不准飼養寵物，加上室內樓底較矮，窗戶亦較私樓小，收窄景觀及減少自然光。
外在環境方面，居屋除了配套較少，不少更建於公屋旁邊，或是本身已規劃在公屋大廈群的一部分，外觀基本上無大分別，只是將其中一兩幢景觀較佳的大廈劃作居屋用途。因此，不少業主寄望透過換樓改善居住環境，絕對是人之常情。
不過，由於居屋提供大約30%至50%的折扣率，定價本比市價低一大截，如果售出後追捧熱門私樓屋苑，業主需額外承擔大筆支出。假設持有一間未補地價500平方呎屯門居屋，大約可套現約400萬元。若換入同區指標私樓，如瓏門同等面積的單位，定價高達900萬元；即使該居屋單位已供斷，業主將賣樓所得的400萬元全數投入私樓首期，亦要再借500萬元按揭。以供款25年、按揭利率2.5厘計算，每月供款額達22,431元，這還未計當中涉及的經紀佣金、律師費、印花稅和裝修費，加起來隨時花費數十萬元。
因此，當決定換馬前，業主應考慮原有居屋單位是否已供斷、獲利幅度、套現金額、擬購入私樓單位樓價、月供金額與年期，以及單位面積等因素。否則當業主換樓後供款大增，但換入相同面積甚至更小的單位，不但無助於上流，甚至反過來影響生活質素。需知道居屋單位內櫳實用，但私樓則較「三尖八角」，除了盛行「黑廁」外，不少廚房都是開放式設計，而且一旦供款大增，戶主連外出用膳或購物的意欲都會減低，那又是否值得呢？
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另一個參考因素，是居屋與私樓的日常開支差距，由於私樓租值較居屋高，自然需承擔較高的差餉和地租；此外，居屋實而不華，絕大部分只提供兒童遊樂場及花園等基本設施，因此管理費較便宜，按實用面積計算，每呎普遍約一至兩元。
反觀，私樓會所設施眾多，需要人手營運及保養，徵收的管理費自然較高，以近年落成的項目為例，每呎四至五元管理費已是基本。因此，除了樓換涉及的大筆支出外，業主亦需注意長遠需承擔的日常開支。
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