辣招唔洗怕 聯名物業甩名定價攻略
日期：2022-01-24
在樓市辣招出現前，不少夫妻及親人會聯名買樓，這類業主若想以首置名義再置業，便需要先在現有物業除名，俗稱「甩名」，取回首置身份，為買入另一個單位作準備，以減低稅務支出。然而，甩名亦涉及稅務成本，並會以樓價作計算基礎，在定價方面應怎樣釐定才能合理地慳稅？
聯名業主要回復首置身份，除了直接出售單位外，另一個較常用的方法是甩名。假設夫婦二人持有一個物業，便可透過甩名手續，將一半業權轉讓給其中一人，讓另一人變回自由身。直系親屬持有的聯名物業甩名時，將按物業售價及業權比重計算，可沿用從價印花稅(AVD)第2標準稅率，相關稅率介乎1%至4.25%，而200萬元以下則為100元。以一個售價600萬元，由夫婦兩人持有，各佔一半業權的單位為例，轉讓與其中一方的甩名所需稅款為4.5萬元 (600萬元 X 1/2 X 1.5% )。
直系親屬持有的聯名物業甩名時，將按業權比重及物業售價計算，可沿用從價印花稅(AVD)第2標準稅率。
不過，這項稅務「優惠」只限於直系親屬甩名，所指的近親包括夫婦、父母或兄弟姐妹。因此，其餘親屬關係或情侶等甩名，一律要按業權比重及物業售價，徵收15%的AVD。就近親轉讓而言，即使單位買入未過三年的額外印花稅(SSD)期，也不用支付SSD，但物業轉讓後要重新計算三年SSD。
或許有人會認為，既然是親人間轉讓，物業售價可自行釐定，只要將售價定得低一點便可減少稅務支出。事實上，若近親轉讓的單位作價低於市價兩成以上，稅局很大機會會追收差價，追溯期長達七年，箇中風險不可小覷。較安全的做法是找數間銀行為單位估價，再以較低者作為轉讓價參考，最終作價可輕微低於市價，但當然不宜低多於兩成。
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近親轉讓的單位作價過低，稅局很大機會會追收差價，追溯期長達七年。
此外，有業主會以送贈方式甩名，意味交易價為零，以為這樣便能免繳AVD。其實，這類「送契樓」將令物業日後難以獲銀行批核按揭，出售單位時亦有難度。此外，稅局也有機會以市價追討印花稅，送贈方式有機會得不償失。
對於甩名後需要申請按揭的業主，若樓價在1,000萬元以下，甩名後的按揭成數最多只能做八成，且要通過壓力測試。若希望獲取較多的按揭金額，反而應考慮以估值較高的銀行作為物業交易價，但所須繳交的AVD亦會相應提高，業主在甩名時便要在按揭金額及稅款之間作出取捨。
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