購買連租約單位 準買家必睇中伏位
日期：2022-01-17
行過地產代理店舖，不時會看到一些寫著「連租約放售」的單位，即是正在出租，有租客居住中的住宅放盤，特別是在樓市旺盛，二手「鎖匙盤」短缺的時候，不少心急入市的準買家，可能會轉攻這類單位。不過，當各位打算購入連租約單位前，必須留意以下事項，減低中伏機會。
買入連租約單位前，首先要注意的，是賣家能否獲得租客同意，安排準買家實地睇樓。所謂「買樓唔同買菜」，買樓前先瞭解室內情況「是常識吧」。如果業主不能安排睇樓，而準買家又倉促簽約，一旦單位有任何僭建、非法改建、漏水滲水問題等，當收樓後才發現，恐怕已是太遲。
即使租客不願安排睇樓，而準買家又非常喜歡該單位，亦應要求業主提供單位最新內櫳相片或影片，瞭解單位的間隔及裝修。退一步想，即使不能安排睇樓，但拍攝幾張相片或幾條屋內近況短片，總不會耽誤租客太多時間吧。當然，是否願意便由業主跟租客商討。
如果閣下購入連租約單位，是打算繼續收租賺取回報，便要留意現有租客是否「租霸」。要避免這種情況，準買家簽約前，必須向業主查詢租客背景、索取租客收入證明、最少近六個月的交租紀錄等，以瞭解租客的財政狀況，以及是否準時交租。
另外，正式簽約前，新買家要向舊業主索回租客預繳的按金，以及差餉物物業估價署的申報書(即「CR109表格」)，以便重新與租客訂立協議，為承接單位後，一旦遇上租務爭拗時提供保障。
另一方面，想得悉單位有否潛在問題，即使未能接洽租客，亦可以準買家身份旁敲側擊，詢問管理處該單位有否僭建、樓下單位有否投訴過漏水問題等等，以保障自己的權益，以防業主有任何隱瞞。
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此外，準買家要留意的是，由於連租約單位意味由業主將單位及租約一併轉讓予新買家，當申請按揭時，連租約單位一般會被視為「非自用」投資物業。即使買家沒有其他物業正在承造按揭，投資物業的最高按揭成數亦只得50%。對於首期不足的買家，隨時會因為無力抬錢上會而撻訂收場。
不過，如果用家購買連租約單位後，計劃在短期內收回單位自住，亦可要求租客簽署退租同意書，同意將於租期完結或指定日期後退租，讓銀行信納買家買入單位作自住用途，並借出較高成數按揭。不過，此舉則可能會招致租客的反對，新業主宜先與對方商量條件，以免不愉快收場。
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