為何平均按揭年期延至27.8年？

日期：2021-12-08

根據金管局的住宅按揭最新數字，銀行批出之平均按揭年期已約近28年，創下紀錄以來最長年期；事實上，按揭年期在近二十年出現延長趨勢，二十年前平均按揭年期是18年，十年前延至23.7年，再逐步增加至現為27.8年，反映選用較長還款期的用家及佔比持續增加，原因為何?

近十年樓價上升一倍，但十年來家庭月入中位數升幅僅達30%，人工上升速度追不及樓價升幅，置業供款能力降低下，拉長按揭還款期有助減低每月供樓金額，借款人一來可減輕每月供樓負擔，二來推低月供金額亦較易於通過按揭供款壓力測試，即較易獲銀行批出按揭。

以現時平均按揭額約500萬及現時按息計算，選用20年還款期之每月還款額約$24,035，若改以選用30年還款期，每月供款額即降至$17,160，減幅達29%。既然供樓金額降低了，借款人亦較易符合壓力測試下之供款佔入息比率。同樣以上述500萬按揭額為例，買家屬於首次置業作自住，若要符合壓力測試，假定息率上升3厘後之供款佔月入不可超於60%；買家月入$50,000，若選用20年還款期，壓力測試下之供款佔月入已達69%，超出了上限；但若然將按揭年期延長至30年，壓力測試下之供款佔月入便降至57%，可成功通過壓測。

在開首數年 30年及20年期之利息相差不大

除了較易通過供款壓力測試，不少用家亦希望供樓輕鬆一點，因而選用30年還款期。事實上，雖然按揭以息隨本減的方式運算，較長還款期的累積利息會較多，但在低息環境下，尤其開首數年之利息相差並不很大，同樣以上述例子及息率不變以便參考，選用30年期之首5年按揭利息較選用20年期只是多出約$16,000。不過，息率確是有機會上下調整，用家應按自身情況去考慮。

銀行對於按揭年期有審批準則，除了規定按揭年期上限不可超於30年，借款人的年齡及物業樓齡亦是評估要素，亦會影響銀行批出之按揭年期。銀行對上述兩者有基本衡量方法，一般來說，上述兩者與按揭年期的總和(借款人的年齡或樓齡+按揭年期)長達70至75年，部份或按情況可長達80年。

樓齡方面，實質上亦視乎物業的質素，若果是屬於管理質素較好及流轉率高的藍籌屋苑，部份銀行仍可以80年甚至多於80年減樓齡計算按揭年期；例如美孚1期單位已達53年樓齡，部份銀行仍可批出30年按揭年期(53年+30年已達83年)(按保個案除外)。對於物業新舊、樓齡高低，買家在置業過程仍可自行選擇，但買家自身的年齡卻是梗局，又如何影響按揭年期? 以銀行一般以75年或部份長達80年減年齡的計法，借款人年齡超過45歲至50歲便未必有機會獲批足30年還款期。但當然，實際情況是，選擇30年還款期的借款人以年輕用家較多，而中年借款人較傾向選擇25年或以下還款期。