智能估價

日期：2021-12-24

近月筆者都忙於輔助開發商設計全新的智能物業估價系統，除了投入專業的估價範疇知識，亦分享了多年本地物業估價經驗，細緻到像事故或凶宅單位的估價分析，複雜到涉及天池特色戶的算式都有討論，相比10年多前，由起草時的單一估算方法，數碼化年代的今天，系統背後的運算已可謂突飛猛進了。

傳統的直接比較法(Direct Comparison Method)仍然會套用於智能估價系統上。由於本地物業資訊，例如面積及樓齡資料等，以及成交資訊，即成交日期及金額等，都具高透明度及可存取性，加上本地大部分住宅物業的可比擬性高、買賣流通量高，筆者只需要按樓層、景觀方向、樓齡等客觀因素微調最新成交個案的參考價值，再列表各屋苑以及各大廈的內部算式，理論上就能估算出全港百多萬個住宅單位的市值。但現實上仍存在一定缺陷及不足，好似相對少成交的單幢物業，則較難作直接比較估算。

大數據分析正好填補了這片缺失。除了充分利用強大物業數據庫，更用上田土廳歷年海量的物業成交個案來分析單位之間的多維關係、智能演算片區內各大廈單位的成交趨勢及模式等，再配以統計學的標準分數(Z-score)及密度聚類演算法(DBSCAN)來分間異常值(Outliers)，借此強化整個系統的精確度，加上能定時檢視智能估價模型的關鍵積效(KPI)，大大輔助及彌補了以往單靠直接比較法的不足。只簡單幾句介紹已令筆者非常期待成品的誕生啊！

作者為中原測量師行估價部高級經理張世昌先生