租金估值新現象
日期：2021-12-24雖然香港物業市場以買賣為主導，但其實租務市場亦非常活躍，尤其是非住宅的工商鋪物業。
很多投資者會購入工商鋪物業作出租投資之用，而這些非住宅物業的租約往往都會有續租期，而續租的租金通常都以當時的市值租金來計算。如果業主及租客未能就新的租金達成共識，通常都會聘請專業測量師作為專家證人去釐定續租期的市值租金。因此租金估值往往都是測量師工作的一部份。
最近非住宅物業受到疫情影響，租金有大幅度的波幅，很多時業主及租客雙方續租的時候, 租金都會談不攏，因此我們都接到不少租金估價的工作。但租金估值往往比估算物業市值難，因為測量師不容易找到市場租金作參考。雖然租客可以將租約註冊於土地註冊處以保障自己的利益，但一般來說租客都很少這樣做，尤其是住宅物業。而一些租金金額比較大的非住宅物業，或由大發展商持有的非住宅物業，以往一般都會將租約登記的，但往往未必是全部。
測量師進行物業租金估值時，都會依賴上述田土廳登記的租約作參考，租約上都會詳細列明了租期、租金等資料，唯一缺乏的就是物業的呎數，而這些租約的平面圖一般都只是示意圖，沒有顯示尺寸，所以測量師需要在屋宇署尋找建築圖去量度租約內所提及物業的實用面積。
登記資料 僅得備忘錄沒寫租金
但最近筆者發現了一個現象，現在田土廳所登記的租約資料，只是一份備忘錄，內裏只提及業主與租客曾經簽下一份租約，但詳細的資料如租金金額則欠奉。令筆者進行租金估值時遇到很大的困難，因為只知道某一個單位曾經成功租出，但沒有租金資料的話根本不能作出分析或研究，如果沒有足夠合適的租金案例作參考，就難以進行物業估值。
就此現象我和律師朋友談及，原來這現象過往也有發生，只是並不普遍。由於近年租金波幅非常大，很多業主不希望自己的物業租金被其他附近的租客知悉，從而影響他日後的談判，為了保障業主的利益，業主都會要求租客如果需要為租約進行註冊的時候，簽署一份備忘錄，及只將這份備忘錄作登記。
故此，現時要對物業進行租金估值，的確比以往更為艱難，在搜集成交資料時，有地產代理背景的測量師行就會較有優勢。以我公司為例，我集團的地產代理同事所促成的租賃，不論有沒有在田土廳登記，我們也能在集團的系統上尋找相關資料以用作參考。但無論如何，這個市場新趨勢或多或少會為測量師進行租金估值時增加了不少難度。
作者為中原測量師行執行董事張競達先生
