中原按揭料明年按息處2厘以下 低息環境歷史性延續14年

王美鳳在報告內指出，預期美國明年結束買債計劃後，開展貨幣正常化仍會溫和進行，預料明年美國聯邦基金利率仍處於1%以下水平，加幅不多於0.75厘，而本港最優惠利率(港P)亦未必需要跟隨上升。美國在過往減息周期對比港息「減突」較大幅度，在對上一次減息周期，港P在2019年僅減0.125厘便返回歷史低水平，然而美國為應對疫情於2020年再突減息1.5厘，香港沒有跟隨，故此即使美息明年加0.75厘，港P未有需要上調；在過往加息周期，港P於美息升至2%或以上水平才開始上調。

王美鳳指出，現時拆息HIBOR樓按計劃主導市場，市場比例達97.6%，故此HIBOR調整將主導本地按息變化，過往港元拆息早於港P上調，拆息主要受美息、銀行結餘充裕程度、本港投資環境、資金流向、港元需求等因素影響。雖然現時本港銀行結餘較歷史高位4,575億元有所回落，但仍然達3,825億高度充裕水平，若美息明年上升，港元拆息在資金充裕環境下未必跟足美息加幅，跟隨息率上調的速度亦較慢。

隨著疫情受控，本港經濟已重拾動力，今年樓巿及按巿表現理想。若本港銀行結餘維持充裕，HIBOR未必跟足美息升幅，明年本港按息仍主要處2厘以下水平，低息環境歷史性延續14年，置業人士仍繼續受惠於低息環境。相信在明年經濟復甦、通關因素的帶動下，利好樓巿及按巿，按揭額將繼續出現正增長，預期2022年新取用按揭貸額將突破4,000億元，再創歷史新高。

不過，王美鳳亦指出，根據金管局的住宅按揭數字，2021年10月份銀行批出之平均按揭年期已約近28年(27.8年)，創下紀錄以來最長年期。再根據今年第三季政府經濟報告，反映大眾置業購買力的置業負擔數字今年仍處於75%高水平(屬97年後約近最高水平)，今年按息下跌，實際供樓負擔減輕，但置業購買力數字沒有下跌，反映在樓價仍然向升的情況下置業困難仍大。近十年樓價上升一倍，但十年來家庭月入中位數升幅僅達30%，反映工資上升速度遠追不及樓價升幅，置業能力降低。縱然政府於2019年10月起已放寬按保計劃助市民上車，但根據政府統計數字，自置居所比率仍然由去年約51%跌至今年約50%。

市民置業困難度仍大，對此王美鳳建議政府可考慮放寬樓按措施的可行性，放寬自用物業的按揭成數至7成 (適用於上車或換樓首套房及非套現轉按)，及研究放寬自用物業的按揭壓力測試 (適用於上車或換樓首套房及非套現轉按，讓有需要置業的市民降低置業門檻，提高自置居所比率及社會流動。