二手樓收樓程序及交吉驗樓注意事項

 

香港樓價一直高企，但並無減弱香港人的置業欲望。香港新樓盤呎價屢創新高，令不少香港人將目光轉向二手樓市，因此二手交投持續熾熱。然而，不少二手樓買家對收樓、交吉及驗樓的程序苦無頭緒。本文特別為一眾準業主一一梳理注意事項，協助你安心置業，實現人生目標。

買二手樓程序及收樓程序

買二手樓程序及收樓程序比買一手樓繁複，往往令買家一頭霧水。以下逐步列出買二手樓及收樓的程序，讓有意購入二手樓的你作參考。

買家 / 買方律師	賣家 / 賣方律師
1. 聯絡代理行，找地產代理物色二手樓盤。
2. 參觀物業前，先簽署睇樓紙。
3. 進入單位後，可留意其座向、景觀、鄰居、生活配套、交通網誌及外部環境等。
4. 為單位查冊。購買非業主免佣盤，會有代理代勞。
5. 簽署臨時買賣合約及繳付細訂。
6. 14日後，買家到律師樓簽署正式買賣合約及繳付大訂  （以支票形式），律師會協助業主打釐印。
7. 買家向銀行申請承造按揭，亦可經由按揭中介協助申請。
8. 銀行與買家商討按揭條款。
9. 買方律師草擬轉讓契，交予賣方律師審閱。
10.在1個月至1.5月的成交期前，準業主多數有2次登門驗樓的機會。部份銀行可能會視乎個別按揭審批情況，再決定是否派人上門進行估價及實地視察。
	11. 賣方安排買方在收樓前，作最後一次視察單位。
12. 成交前，準業主可前往單位覆檢1次。坊間有不少意見都建議準業主應該在收樓前1天才覆檢，原因是縮短檢查單位後與成交期之間的空窗期，避免上手業主「搞禍」單位。
13. 買家簽署轉讓契及按揭契（如有）。
14. 買家將樓價餘款的支票交給買方律師，如果買家獲得按揭貸款，銀行會將款項交給買方律師。
15. 成交日當天，賣方簽署轉讓契，及將單位的鎖匙交予賣方律師。
	16. 賣方律師一般會在在交易完成當日或交樓日（一般為平日下午5時前或星期六下午1時前），將轉讓契及鎖匙交予買方律師。
	17. 如賣方的物業有未解除的按揭，賣方律師會承諾在某時限前，完成辦理清還按揭貸款的手續。
18. 買方律師將樓價餘款的支票交給賣方律師，這通常在交易完成當天辦妥。
19. 買方律師將鎖匙交予買家，及將轉讓契送交印花稅署加蓋印花。
	20. 賣方律師安排賣家清還物業的按揭貸款。承造賣家按揭的銀行會簽發證明文件解除該按揭，表示賣家所欠的按揭貸款已還清，然後賣方律師會將該解除按揭文件送交買方律師。如賣家沒有未解除的按揭，賣方律師就會將樓價餘款（扣除律師費）直接交予賣家。
21. 買方律師將轉讓契送交土地註冊處註冊，並一併將賣家的按揭解除文件及買家新取得的按揭契約（如有）送交土地註冊處註冊。
22. 買方律師將已註冊的轉讓契及其他所有業權契據交給買家，或送交買家獲批按揭貸款的承按銀行。

「交吉」的重要性

「交吉」是我們常常聽到的地產術語，究竟當中有何含意？有何重要呢？

 

交吉的意思

交吉是指買家收到一個空的單位，由於在廣東話中，空和凶同音，為求吉利，香港人便會用「吉」來代替「空」。

 

在香港的二手樓買賣中，一般是指現狀交吉，代表買賣雙方在簽訂買賣合約一刻，代表準買家同意向業主購入「現時狀況」的物業。除非賣家刻意作出失實陳述，否則買家無權要求業主在出售單位後，負責維修單位。即使單位有任何缺陷、損壞，如漏水、石屎剝落等，也是買家同意購入的物業「現時狀況」。另外， 買賣雙方就該單位內在交吉後會留下來的傢俬、電器等，也會達成一致協定。

 

連租約物業處理方法

不過部份買家會購入「連租約」單位，則跟「交吉」物業處理有別。原業主跟買家簽約時，會連同該份「租約」一併轉售，故物業成交時則會依據租約條款而作決定。

 

「交吉」前後注意事項

買家

簽訂「傢俬清單」

如果買家要求單位是全交吉，只要看看單位內是否所有東西都已經搬走。

 

如果買家要求賣家保留某些傢俬及電器， 建議在簽訂臨時買賣合約前，先為想要保留的傢俬及電器拍照， 寫明其品牌、型號及所在位置，避免賣家在交吉時， 將次等甚至有損壞的傢俬及電器偷龍轉鳯。若交吉前沒有列明清楚，買家在追討時相當有難度。

 

所以在簽定「臨時買賣合約」時，多數會簽訂一份「傢俬清單」，會寫明包括什麼（如傢俬位置、傢俬品牌、外型狀況簡述及型號，並拍照記錄），及不包括什麼。

 

更穩妥的做法就是在清單上，寫得愈清楚愈好，連電器屬於什麼形號都要寫明，並且拍照存檔，以避免業主能夠鑽空子。

 

物業是否處於可「交吉」狀態

一般來說， 交吉的單位是指除了入牆傢俬及電器、個別標明的傢俬及電器外，賣家必須搬走所有可以移動的傢俬及電器，否則賣家便能以為由要進入單位取回物件， 從而構成「阻礙物業擁有權」。如果買家在成交日當日，收到的單位出現以下情況，單位便屬於「未交吉」：

 

1. 賣家在單位中留低個人財物

2. 該個人財物阻礙新業主的物業擁有權（行為上，等同表達出賣家仍有個人用途的意圖）

 

如若單位未能準時交吉的話， 買家可以選擇踢契（賣家無權殺訂，更需要退回訂金），或是從民事索償向賣家追討清潔和搬運費用。

 

不能要求律師樓抽起訂金

若賣家在收樓當日已經全家移民，即使買家想要求律師樓抽起部份訂金作為清潔費，然而這是不可行的。因為買賣雙方根據合約決定成交金額，若律師樓抽起部份金額，代表未能完全履行合約。若要抽起訂金，必須在買賣雙方同意下進行，因此最穩妥的做法，是一早把條款寫在合約裡。

 

賣家

• 緊記準時「交吉」

• 連租約單位「交吉」大不同

視乎賣家在出售單位時，單位是自用抑或是正在出租。政府現時規定，買家如要申請高成數按揭，購入的單位必須是自住用途，如購入的單位是連租約的話， 最多可做到五成按揭。因此，很多買家都會求單位要交吉成交。

 

交吉前單位出現新費用責任屬誰

如果在雙方簽署正式買賣合約後，但單位在交吉日前出現新費用，例如大廈升降機的維修費，這筆費用應由買家抑或賣家負責？根據一個上訴法庭案例¹ ，買賣雙方需要先查閱有關樓宇買賣合約內的條款 。

 

• 該案例是這樣的：原告人（買方）及被告人（賣方）在簽署樓宇買賣合約後，但於交吉日前，賣方發現大廈的業主立案法團早於雙方簽署樓宇買賣合約前已經通過議決，為大廈的某些公共地方及設施進行大型維修工程。

 

該樓宇買賣合約有一項條款註明，如有任何議決：

1. 要求賣方負責維修或翻新大廈的公共地方或設施

2. 該議決在雙方簽署樓宇買賣合約時已經通過

 

有關該維修工程的費用將由賣方支付，因此在這個案例中，上訴法庭裁定該筆維修費用由賣方支付。

 

二手樓驗樓注意事項

 

驗樓行內術語

買家終於等到收樓日，收到單位鎖匙，正式成為業主。無論業主想自行檢查單位或請專人驗樓，先來認識一下驗樓術語。

• 空鼓：用工具敲地板會發出「噹噹」聲，代表地板下的英泥不足料。

• 沙眼：牆身油漆出現小如原子筆尖的圓形細孔。

• 老鼠尾：地磚、瓷磚的排列並非成一直線，向下傾斜如同老鼠尾巴，或者磚塊大小不同。

• 陰陽色：牆身油漆不均勻、顏色不同。

• 啤把：牆身不是平整垂直，如出現波浪形或者牆身傾斜。

• 化妝樓：靠遮掩瑕疵令單位貌似企理，蒙騙買家。

 

自行驗樓 VS聘請「驗樓師」

如果買家（業主）對樓宇結構、單位裝修及驗樓標準擁有專業知識，並掌握行業標準及驗樓行內術語，可以選擇自行驗樓。否則，不論是一手或二手樓，建議找有「驗樓師」之稱的人士檢驗。

 

甚麼是驗樓師？

坊間一般稱負責檢驗樓宇的人士做驗樓師，事實上並無香港法定認證的專業資格。那麼，究竟何謂驗樓師呢？其實，任何建築師、裝修師傅或相關技工只要具有驗樓知識及經驗，或已經完成相關驗樓課程，便可自稱驗樓師。

 

當業主需要聘請驗樓師，緊記查詢他的背景資格，包括是否註冊建築測量師、建築師或工程師，確認是否具備驗樓標準知識，是否熟悉行內術語及作風，令單位在執漏工程中，事半功倍。

 

檢驗二手樓必備10件工具

即使業主決定聘請驗樓師檢驗剛購入的二手樓，也可自行利用一些小工具初步檢查單位狀況，如捲尺、廁紙、大水樽、告示貼、伸縮天線筆等。這些小工具在一般文具店有售，非常容易買到。

 

• 售樓書

年代不算久遠的二手樓，往往有機會找到其售樓書。書內載有單位的間隔、尺寸、裝置、裝修物料及設置，可用來比對實際收樓狀況，對驗樓非常有幫助。

 

• 驗樓清單

到單位驗樓前，業主應事前整理驗查清單，避免忘記檢查個別細節。

 

• 捲尺

收樓當日，業主忙於檢查單位狀況之餘，也會盤算添置、訂造不同傢俬，無論是量度單位尺寸抑或規劃空間，捲尺都可大派用場。

 

• 廁紙

用來測試馬桶的沖水力度，有些業主貪方便用包裝紙巾代替，但包裝紙巾比廁紙強韌，在水中很難分解，輕則影響測試的準繩度，重則堵塞馬桶，需要額外工夫及時間善後。

 

• 大水樽

用來測試地台的「斜水」是否做得足夠，只要注滿水入大水樽，在企缸外、廚房、工作平台及露台等位置倒水，觀察去水速度便可。

 

• 伸縮天線筆

在一般文具店買得到，用來輕敲牆及磚，聽聲檢查空鼓的情況，伸縮功能方便接觸較高位置及狹窄空間。

 

• 告示貼
  告示貼是一般辦公室的常用文具，用來貼在單位內各個瑕疪、有待整修的位置附近，指出問題所在，方便日後跟進。有些瑕疵單憑肉眼便能發現，只要貼上告示貼就完成。

 

• 電話、充電器及行動電源
  業主驗樓時，用電話拍下所有瑕疵，方便記錄，萬無一失。如果時間不夠，業主可以先從嚴重的缺陷開始拍照及貼上告示貼，如雲石大量崩花等，餘下時間才將輕微的瑕疵逐一拍下。業主也可用充電器測試每個蘇位是否通電，如果不想用電話做測試，可選擇用一盞小夜燈來代替。

 

• 附長柄的鏡子
  讓業主伸出屋外檢查外牆、窗外等較難探頭檢查的位置，檢視有無瑕疵。

 

• 平水尺

在一般五金舖就可以買到，業主可用平水尺驗查地台、窗台、牆、門窗等位置，是否水平或垂直。

 

二手樓驗樓5大重點

• 漏水問題

廚房及廁所一直是漏水的重災區，驗測方式之一，就是塞住去水口，留意防水膠與盆底等位置有否漏水，再觀察去水的順暢度。企缸、浴缸則可以用花灑噴射四周，留意牆身滲漏情況。

 

如果單位有露台趟門，可以在外面潑水作檢查，窗戶亦可以用潑水法檢查。如玻璃出現裂痕、氣泡或崩裂，不但有機會爆裂，更有漏水危機。

 

無論屋內還是屋外的喉管都需要留意，包括屋外的喉管、冷氣機水管、喉管駁口、防水膠等。天花、牆身如有變色或印痕，代表可能有潛在滲水問題，要及早找出原因。

 

• 結構問題
  最重要的是對比售樓書的尺吋，所以要帶備捲尺。要細心觀察地板、牆身有沒有裂痕，亦應用伸縮天線筆、金屬棒輕敲，觀察造工夠不夠好。另外，窗台、地板、門框等位置，則可利用平水尺檢查是否平坦或垂直。

 

• 門窗及家具問題

要確保鋁窗、大門房門的開關是否運作正常，尤其要留意螺絲、鉸位、防水膠邊、鎖等細節，關上門後也要留意門縫大小。模擬日常使用方式，合理地搖動欄杆、馬桶、窗戶、鐵閘及大門等家具，確保不會輕易鬆脫。

 

• 家電操作問題

如購入單位包括家電，應全部開啓試用，檢查是否運作正常，如洗衣機、冷氣機等，同時也要檢查有否漏水問題。另外，需要檢查每一個插頭是否能使用。

 

• 水錶、電錶及煤氣錶問題

收樓當日及執漏後，記錄水錶、電錶、煤氣錶的度數，如有異常，盡快聯絡水務署、電力公司、煤氣公司。

 

二手樓驗樓常見5大瑕疵

 

• 地腳線鼓起或發黑

地腳線是連接地面與牆身的長型板塊，用途是為接駁位遮醜，也令地面與牆身的結合更穩固。業主可用捲尺量度地腳線是否平整，若是木造地腳線，更可肉眼檢查鼓起或發黑，代表單位某些位置如廚房及浴室，出現漏水或滲水問題。

 

• 空心磚

廚房及浴室多數鋪有磁磚，因此是空心磚的黑點。空心磚是指磁磚背面的英泥或黏合劑沒有填滿，令其沒有完全貼實地台或牆身，造成「空鼓」現象，令磁磚容易因為冷縮熱脹而變形的。業主可用伸縮天線筆或手輕敲磁磚的四角及中心位置，憑聲音檢查磁磚是否空心。

 

世界上大部分單位的磁磚都有一定的空心情況，香港對空心的可接受程度尚未有共識，但有驗樓師建議，邊長 30厘米以下的細磚，每塊不得多於 3 處空心，而 30厘米以上則不得多於 5 處空心。

 

• 窗門罅位過闊

窗罅過闊會漏風、漏水或滲水，門罅過大則有安全隱憂，更會漏聲。檢查方法很簡單，將一張卡片攝入窗罅，如可輕易攝入即是窗罅過闊。而檢查門罅，則鎖上門，嘗試稍為用力推，如門罅過闊會發出鎖舌和鎖喉碰撞的聲音。

 

• 喉渠漏水

如廚房及浴室的喉渠接駁不佳，有機會導致漏水，當喉渠突然破裂或瘀塞，可能造成水浸，損壞傢俬。如何檢查？首先，扭緊洗手盆或鋅盆下喉管，於盆內儲滿水，再一次過放水，觀察盆下喉管有否滴水或滲水。

 

• 斜水不足

所謂「斜水」，就是企缸、廁房、露台及工作平台等位置的地台，需要有一定程度的傾斜或陂度，才能有效去水，否則很易造成水浸。業主可檢查去水位有否藏有英泥，於企缸開水，或於工作平台／露台倒水，觀察去水速度。

 

置業，是很多香港人的願望，二手樓更是不少人的上車首選。想買樓買得順利，找到夢想安樂窩，準業主就要多做功課，深入了解購買二手樓的程序，包括收樓、交吉及驗樓。如此才可避免中伏，減少不必要的煩惱及開支，與家人安居樂業。另外，有興趣亦可前往其他頁面瀏覽心水二手樓或居屋售價。

 

註釋

註1:  https://www.hklii.hk/eng/hk/cases/hkca/2006/478.html