【說樓解按】工商舖按揭5 – 按揭疑難個案拆解

翻新工廈樓齡仍以落成日期計

位於九龍觀塘一個翻新工廈項目於2017年第3季入伙，買家申請按揭時發現銀行只能批出10年還款期，由於按揭年期大幅縮短，每月供款額因而大增失卻預算。自從政府推出工廈活化計劃，推動了不少工廈進行改裝、重建及翻新，令工廈更多元化地得到應用。但買家需留意銀行計算工廈按揭年期之基準，若屬於工廈改裝或翻新，銀行一般仍會以最原初之落成年份計算樓齡，以上述翻新工廈為例，由於落成日期距今已達50年，而部份銀行以60年減樓齡計算工廈按揭年期，故此僅可批出10年按揭還款期。其實，市場上亦有銀行在工廈按揭年期方面提供較大彈性，例如接納以70年減樓齡的基準去計算工廈按揭年期，故此，上述個案在按揭轉介公司職員的協助下找得銀行成功批出20年還款期，並獲得市場H按優惠息率。

欠入息証明 5成按揭上限竟可批出6成按揭

另一個案是關於一個大角咀地舖，成交價約$1,850萬。買家有兩個疑難，一是希望按揭成數提高至6成，二是每月入息証明未必足夠。根據現時樓按措施，工商舖之按揭成數上限是5成，如何將按揭提高至6成呢? 瞭解過客戶之財務狀況後，發現客戶持有充裕之資產水平，故可改以資產值方式申請按揭貸款。由於客戶持有兩個現契物業，並持有其他類別資產可作評估，最終以兩個物業資產各套現3成的方式提取貸款，貸款額合共達$1,150萬，相當於上述地舖價值之62%，等同成功獲得6成按揭貸款；而以此方式申請按揭，亦免卻了提交每月入息證明，滿足了客戶的需求。

銀行之間對於工商舖按揭的審批準則不盡相同，在某程度上亦可提供不同彈性，準備入市的買家不妨找按揭轉介公司預先瞭解適合自己的按揭方案。