居屋申請、按揭、買賣及放租懶人包

 

居屋是居者有其屋計劃的簡稱，推出之初為回應中低收入家庭的置業訴求，讓他們申請，合資格的人士可遞交白表或綠表抽居屋。居屋按提供之機構可分為2類，分別是由香港房屋委員會以及香港房屋協會負責，兩者興建的居屋、售價、運作和限制等不盡相同。由於近年新建之居屋均屬房委會轄下，故下文僅覆蓋前者。

 

居屋源起及發展

a)目的&歷史

居屋旨在協助有意置業卻負擔不起私樓的中低收入人士自置居所，同時可促進社會流動，騰出公屋資源予真正有需要人士。居屋售價一般按私人市場調整，折扣由約8折到低至5折不等。由第一代居屋面世至今，幫助了數代港人透過抽居屋一圓置業夢。

 

• 居屋的誕生

居屋的誕生要追溯至1976年，由當時的港督麥理浩提出。2年後，第一批居屋公開發售，價格約為當時私樓價的5至6折，低廉價錢吸引大批市民認購。由1978年至2002年間，先後出售約。

 

• 無限期停建及停售
  及至1997年，時任特首董建華提出「八萬五政策」，加上亞洲金融風暴爆發，本港樓價從歷史高位狂瀉5至8成不等，負資產者數以萬計，樓市亦由始一蹶不振。特區政府為救市，於2002年推出「孫九招」，其中一招為無限期停建及停售居屋，僅出售之前剩餘的居屋單位。

 

• 復建與重生

歷經近數年的休養生息，經濟及樓市逐步復甦，私樓價格甚至超越97年高峰。政府於2007年開始曾數度售賣居屋貨尾單位，但仍有不少市民再度面臨「買唔起樓」的問題。第二任特首曾蔭權遂於2011年宣布推出「新居屋計劃」，除繼續售賣貨尾，更覓地興建新居屋。截至2021年6月為止，共有，遍布九龍、新界和離島。

 

b) 對象

居屋由無限期停建、停售，及至重新推出以來總是超額認購，反映港人上車需求何等強烈，惜私樓價格只見新高卻未見頂。但有別2011年前的居屋，居屋申請人及買家中不乏入息及資產都介乎中至上限的人士與家庭，有意置業但追不上私樓飆升速度，當中包括：

• 首期不足

• 未能通過壓力測試

• 入息超出申請公屋上限

 

居屋正正幫助到一班想上車又符合申請資格的市民，在政府擔保下，無需壓力測試即可買到居屋，即是以低於市價的價格置業，甚至較易承造高成數按揭。

 

c) 種類

分別為由房委會以及由私人參建兩類。前者由政府部門一手包辦，後者由發展商興建後交回房委會售賣。

 

d) 新舊之別

停建前後興建的居屋無論在建築及規格、面積、間隔、用料和設計都有不少差異，新建居屋的質素更有令人覺得大不如前之感。

• 外貌

從前的居屋基本上從屋苑的外觀即可分辨，相反不少新居屋均與公屋的外觀公屋無異。相信因為部分新居屋原作公屋之用；而為較方便改變興建樓宇的用途，遂將居屋建築標準與公屋拉近，加上為加快興建進度，近年之居屋多以預製組件方式建成。

 

• 內部設計

昔日的居屋部分配備實用露台，可擺放大型家電如洗衣機及乾衣機之外，仍有充足位置晾曬衣物。廁所方面，大都有乾濕分離設計（設玻璃屏風），部分更配備浴缸。而且客、飯廳區域明確，大單位更有儲物室、套房和房中房。不僅實用率高達80%至90%，設計亦非常人性化及舒適，居住環境媲美私樓。

 

至於復建後的新居屋，如公屋清水樓般的樣式，以前常見的廚廁組合櫃欠奉。喉管亦如公屋般屬明喉設計。

 

• 面積

舊居屋基本都為中至大型單位，建築面積介乎283平方呎至近900平方呎，更有超罕見的的複式單位設計。新居屋的實用面積最小只得約276平方呎，最大僅約631平方呎。

居屋術語

居屋歷經數次變革，當中一些術語讓人摸不着頭腦，針對4個常見術語為大家解惑。

a) 綠表

「綠表」主要是供符合資格入住政府資助房屋的人士申請居屋或政府資助房屋之用，現亦泛指經此申購居屋的渠道。這些人士包括：

• 房委會轄下公屋租戶

• 房協轄下甲類出租屋邨的住戶

• 持有房屋署（房署）或市區重建局批出有效《綠表資格證明書》的人士

• 持有由房署簽發有效《保證書》的房署屋宇事務助理職系人員

• 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者

 

不得不提的是，因為此組別的申請人數較少，循「綠表」抽居屋的中籤機率較高，競爭相對也沒有「白表」的激烈。鑑於歷年「白表」的申請數目都遠高於綠表，「居屋2020」綠、白表的比例就由以往的5：5調整至4：6。唯從下圖可見，「綠表」依然佔優。

 

b)白表

「白表」是供符合特定資格的香港永久居民申請居屋或政府資助房屋之用，現亦泛指經此申請及購買居屋的渠道。「白表」針對居屋申請人的入息及資產限額設上限，值得留意的是，每個（或期）計劃的限額都會有所調整而不同，實際數字以每次開放居屋申請時的公布為準。以「居屋2020」為例，1人家庭每月收入不得超過3.3萬元；資產上限為85萬元。至於2人家庭或以上，每月收入不得超過6.6萬元；資產則不得多於170萬元。

 

基本上，「白表」是為租住資助房屋以外的香港永久居民而設，只要你的入息及資產不超出「白表」上限，即符合申請資格，可以透過「白表」抽居屋。而除了該期的新居屋外，同一時間你亦可申請「白居二」，且無需額外填寫第二份表格。

 

c)白居二

「白居二」是「白表居屋第二市場計劃」的簡稱，首次容許現居公屋住戶和綠表資格證明書持有人以外的符合申請資格白表人士，在居屋第二市場（「居二」市場）或香港房屋協會「住宅發售計劃」第二市場中，購買未補地價的居屋單位。

 

「白居二」於2013年推出後，一直只屬臨時計劃性質，直至2017年11月始獲房委會資助房屋小組委員會通過，改為固定計劃。現時一般會連同該年的新居屋一併申請，申請人只需於填表時剔選同時申請居屋及「白居二」，並繳交相應費用即可。唯因每年的配額有限，故最終還是要先在攪珠中脫穎而出，並通過房委會詳細審核才會確定揀樓次序。

 

成功申請人會收到「批准信」，之後就要向房委會及/或房協付費申領白表「購買資格證明書」，接着就可開始物色心水筍盤了。而買賣白居二的模式與買私樓相似，買賣雙方既可自行磋商，亦可找地產代理代為節從中處理及協調交易。

 

d)補地價

「補地價」是解除居屋轉讓限制的方法。根據本港房屋條例第283章附表，居屋業主「補地價」後，物業的性質就會由資助房屋轉為私樓，遂可於公開市場自由放售、出租或以其他方式轉讓單位。而「補地價」的金額則視乎買入時政府給予的折扣而訂：

 

補價時之估值ｘ購入時之折扣＝「補地價」金額

 

雖然如此，但其實未補價的居屋仍然可以轉讓，但就只限於「居二市場」出售。換言之，接觸到的買家亦較少，限制卻較於公開市場多。不過，凡事總有例外，若你的單位屬於第一至第三期甲的居屋，轉售一律毋須「補地價」。

 

「補地價」的出現是為防止投機人士借炒賣居屋來圖利，避免居屋價格被炒高至中低收入人士無力負擔的水平。自2018年起，政府在此之上加入了多條新的轉讓限制，提高將居屋轉至自由買賣的門檻。想「補地價」賣樓，還要先住滿指定年期呢！

「居屋2022」屋苑預測

截至2021年6月為止，香港共有238個居屋屋苑。

 

根據立法會房屋事務委員會「2020-21至2024-25年度公營房屋建設計劃」文件，房委會預計2020/21年度至2024/25年度5年間，資助出售房屋約有2.81萬伙。

 

房委會至今仍未公布於2021年推售的居屋屋苑名單，但參考2020年政府的居屋出售策略，很大機會在今年底推出今期居屋的項目申請，估計有多個屋苑會以樓花形式出售。現為大家預測今期新居屋項目中，比較有機會推出的居屋屋苑。

 

北角渣華道

首先是市區焦點 – 位於北角渣華道的新居屋項目，前身是足球及籃球場，預計提供200伙，最大賣點是在港島東地段，東北方是維港海景，前方私樓屬豪宅級數及毗鄰有大型購物商場，加上處於14校網名校地段，離港鐵站不遠，絕對是用居屋價錢，享受豪宅地段的最佳選擇。

 

觀塘安達臣道

另一個位於市區的新居屋項目是觀塘安達臣道石礦場南面，同區已有安達邨及安泰邨等公屋屋邨。雖然離市中心較遠，但中高層單位有居高臨下感覺，景觀開揚，預計提供1,900伙，估計會有較多不同戶型的單位供應，仍會受市民歡迎。

 

東涌裕雅苑

新界區有兩個新居屋項目，一個是較大規模的東涌怡東路第54區 – 裕雅苑，預計2021至2022年竣工。屋苑鄰近機場及港珠澳大橋，部分單位有臨海景觀，共有6座，提供3,300個戶型多元單位，因是非市區地段，入場費或會較其他新居屋項目便宜，加上樓花期較短，估計會是市民的大熱之選。

 

沙田石門安睦街

沙田區亦繼續有新居屋項目登場，石門安睦街第一期，預計會在2022年至2023年落成，樓高31層，屬單幢式住宅，將提供約500伙，估計以細單位為主。周邊的生活配套齊全，如石門站附近有不少商廈，同區亦有中小學，以及國際學校。

 

若你想申請今期即將推售的居屋，就要密切留意房委會公布的詳情、申請資格及資產上限等。

 

遞交居屋申請表

現時抽居屋時，不但可以經網上申請，也可親身或以郵寄形式遞交申請表格、相關文件及申請費用，以「居屋2020」為例，申請費用為250元。

• 綠表居屋申請人：遞交已填妥的申請表、《綠表資格證明書》或《保證書》

• 白表居屋申請人：遞交已填妥的申請表、申請人及申請表內家庭成員的身份證明文件副本

緊記在截止日期及時間前完成以上申請步驟，否則錯過抽今期居屋，唯有等待下一期居屋推出時再申請。當你遞交居屋申請表格後，將會獲發一組申請編號，若你參加「家有長者優先選樓計劃」，更會獲發兩組申請編號。房委會會根據申請編號進行攪珠，並以此編排不同組別的揀樓次序。

居屋按揭注意事項

a) 申請方法

• 銀行或財務機構
  申請居屋按揭非常方便，你可以親臨貸款機構、透過電話或網上辦理申請。貸款機構收到居屋準業主的申請後，就會加以審核（包括資產審查），審批時間因應不同貸款機構而略有不同。結果出爐後，貸款機構就會通知準業主，並附詳細文件列明貸款額、按揭成數及還款期等資料。

 

建議準業主選擇向已經與房委會簽訂「按揭保證契據」的銀行或財務機構申請按揭，否則就要先取得房屋署署長許可，待有關申請獲批准，而且提交相關申請時須付行政費。

 

• 僱主貸款
  若準業主的僱主設有正式的僱員置業按揭貸款計劃，你亦可以第一按揭方式接受僱主貸款，支付樓價餘款。但你接受僱主貸款前，必須先經房屋署署長批准。

 

b) 所需文件

• 買賣合約

• 首期收據

• 身份證

• 銀行戶口資料

• 入息文件

 

所需文件會因應不同銀行或財務機構略有不同，詳情可向心儀的貸款機構查詢。

 

準備好所需文件後，準業主就可向名列於居屋銷售小組公布名單內的銀行或財務機構申請按揭貸款。它們都已經與房委會簽訂「按揭保證契據」，故居屋按揭申請人可以房委會指定的特惠條件申請貸款，部分條件包括：

• 貸款額：最高為繳付定金後的樓價餘款

• 還款期：最長25年

• 利率：年息最高為有關銀行或財務機構所定的最優惠利率減半厘

 

c) 按揭成數

居屋按揭成數會視乎申請人擁有的是綠表抑或白表資格，以及所購買的居屋屬於房委會或房協轄下而家。以房委會之一手居屋為例，綠表申請人購買一手居屋最多可借9成半；白表申請人最多則只得9成。若是二手居屋，則視乎政府之按揭貸款擔保餘下之年數。

 

所謂的按揭貸款擔保為房委會居屋限定的好處，意指由房委員首次出售日期起計的30年內，若業主斷供，將有政府先行代為還款予銀行。不過，政府會保留事後向業主追討的權利。另外，居屋之所以不需壓測及提供入息文件，正有賴此按揭擔保。故一旦擔保期過，則不能享受這個福利了。

 

那麼政府的擔保期如何影響按揭成數呢？首先，居屋的按揭餘額在擔保期結束後，必須低於樓價的6成；其次，未補價居屋的按揭成數最多僅6成。若擔保期即將屆滿，銀行會相應降低批出之按揭成數，以提供較長的還款期。如果準業主希望獲批較多成的按揭成數，甚至借足9成，就要減低還款期¹才符合居屋按揭原則。

居屋買賣及放租注意事項

a) 第二市場 — 買賣居屋

有意買賣居屋者可沿兩途，分別是第二市場及自由市場。第二市場的轉售限制較多，而且潛在買家乃視乎房委會或房協批出綠、白表配額，但勝在不需補地價，只要屆滿轉讓限期即可。

 

b) 公開市場 – 買賣及出租居屋

至於在公開市場買賣及出租居屋，只要事先補地價，獲得「解除轉讓限制證明書」，就可如私樓般自由出售及放租，接觸到更多買家及租客。若你有居屋單位想放盤或放租，只要使用House730搵樓大本營網站或House730搵樓大本營App即可接觸到更多潛在買家及租客。

 

唯居屋業主在「居二」市場放售前，需先得到房屋署的許可：

• 不補價在居屋第二市場放盤

填妥「可供出售證明書」（准賣證），連同轉讓契據（樓契）副本和810元申請費²交到所屬屋邨辦事處或分區租約事務管理處。交齊資料後約14個工作天，就會收到以掛號信方式寄到府上的准賣證，有效期為1年。

 

c) 轉售限制

為免居屋淪為炒賣工具，使價格與主要買家收入脫節；加上在私樓帶動下，居屋價格亦水漲船高，有的升幅甚至超越私樓，因此政府對於2007年起出售的居屋就實施更為嚴格的多重限制，按不同年期大致可分3個階段。

 

房委會轄下居屋之轉讓限制

首次推售年份	限制轉讓期3（年）	第二市場	公開市場
1978至1981年	已屆滿	✓	✓                 （免補地價）
1982至2006年	已屆滿	✓	✓                 （免補地價）
2007至2017年	0至2	✘	✓
	3至5	✓	✓
2018年	0至2	✓                 （只能以購入價轉售）	✘
	3至5	✓                 （業主可自由訂價）	✘
	5至10	✓	✓
2019年	0至2	✓                 （只能以購入價轉售）	✘
	3至10	✓                 （業主可自由訂價）	✘
	>10	✓	✓
2020年	0至2	✓                 （只能以購入價轉售）	✘
	3至10	✓                 （業主可自由訂價）	✘
	>10	✓	✓

還有一點要注意的是，居屋買賣亦受政府「樓市辣招」覆蓋。即業主持貨不足3年就放售，需繳交額外印花稅。故放盤前宜先計清計楚，在計及額外印花稅成本後是否仍然可獲利。      

d) 補地價

若單位的轉讓年期限制已過，並打算於公開市場自由買賣居屋單位，就要開始處理補地價事宜了。

 

填妥評估補價申請書           ↓                 親身或郵寄申請書、樓契副本、連同手續費46,230元支票 至所屬租約事務管理處/房委會總辦事處支援服務第四組          ↓                 收到房署發出的補價申請認收通知書          ↓                 房署安排測量師上門實地視察估價                     ↓                 約1個月後將收到評估補價通知書
↓	↓
☹ 不同意估價：                  於28日內提出反對	☺同意估價：      在通知書上發出日期2個月內以支票交補價
	↓
	獲得「解除轉讓限制證明書」
	↓	↓
	攜「解除轉讓限制證明書」到土地註冊處登記	出售單位時交律師一併處理

• ✓ 補價後可選擇不出售單位

  ✓ 於手續費之本票背面註明申請補價之單位地址

  ✓ 補價前先查詢銀行估價

       →作為估價參考，用以比對房署的估價會否過高

  ✘ 於繳付補價前將單位按揭

  →違者即違反房屋條例，按揭契據自動失效

  ✘ 逾期繳交補價
       →因補價有效期僅2個月，過期將要重新遞交補價申請及交手續費

  ✘ 違規僭建或補地價前裝修

       →新裝修或會令補價上升

   

   

  總結

  近年港人置業需求尤為強勁，每當新居屋推出，全城都爭相申請，希望抽中居屋，實現置業夢想，可惜中籤率極低。其實想買到心水居屋，不妨在公開市場中尋寶。想購買相對實惠而且四正實用的居屋？即上House730搵樓大本營網站或使用House730搵樓大本營App！House730雲集香港各類樓盤資訊，幫你隨時隨地輕鬆搵樓，不論代理盤還是業主盤，我們平台都能滿足你的買樓及租屋需求！

   

  註釋

  註1：按房委會規定，居屋按揭還款期最長為25年。

  註2：收費時有調整，最新修訂於2021年4月22日。本票抬頭人寫上「香港房屋委員會」。

  註3：由房委會或房協售予中籤之居屋申請人時，雙方簽署轉讓契據的日期起計。

  註4：房委會每年會檢討此收費，調整後手續費會於每年 4 月 1 日生效，故郵寄申請書之應繳手續費金額將以郵戳日期為準。

  註5：按時繳交者，手續會於補價中扣除。