【李峻銘專欄】海外置業欠監管 買家如何自保？

海外買樓始於都是隔山買牛，當中一定涉及風險，加上銷售海外物業的代理，又缺乏監管，良莠不齊，大家更需格外小心！上周筆者也指出，單純發牌監管代理，也未能提供足夠保障！

 

面對這種客觀環境，買家又應如何自保？首先大家想想最大的風險是什麼？爛尾相信一定是首項！作為買家必須詳細了解發展商的背景、歷史、過往項目的往績，但當然也非萬全之策，為了減少風險，一旦爛尾，訂金就有機會損失，所以最佳辦法是減少訂金的數目。

 

對訂金的要求，每國家地區的慣例可能不同，在英國、加拿大及澳洲等成熟國家，10% ~ 20%是慣例，一但高於此水平，大家便要小心。在英國，10%的訂金是有保險的，一但發展商出事，10%訂金是可以追討的。訂金少也証明發展實力雄厚。再者，買家也可以追問代理訂金有沒有託管安排，託管在哪裏？動用訂金的條款如何？大家便會知道發涉及的風險大大不同。至於在東南亞國家的訂金數目，就五花百門，大家需要更加留神了！

 

如果大家需要按揭的話，就必須留意樓花的時間有多久。首先，外地銀行有沒有提供樓花按揭，如果沒有的話，就必須做建築期付款計劃。換句話，銀行只會待樓宇建好，才提供按揭（其實，在英國 、加拿大、澳洲都很普遍）。一但樓花期超過一年的話，當地的貸款政策可能有變，樓宇估值也有可能有變，買家本人的財政狀況也可能有變，所以大家在購買長年期樓花的話，首期款項必須保留彈性，以便應付貸款比預期少的情況，更加不要相信代理一面之詞，輕易相信銀行在入伙時，必定能提供足夠的貸款。

 

第三項重要陷阱是租金保證回報，為了吸引買家，發展商可能提價高於市場的租金，但保證期後，租金回報就大跌，甚至空置租不出。最差的例子，更是發展商的保證不兌現。大家在計算回報率時，應該要求代理提供物業附近的租貸個案作參考。才是實際的租金回報。

 

除這三項最普遍的陷阱，物業轉手有沒有限制，物業的出租率及轉手率如何，需要繳付的各種稅費及升費，例如入息稅、增值稅、遺產稅等等，都是一般必須了解清楚，置業的風險自可降低。

 

作者為世紀21奇豐物業顧問行主席及行政總裁李峻銘