【說樓解按】工商舖按揭4 – 銀行之間估值差幅大

銀行/估價行對工商舖估值之考慮因素較多，很多時會要求提供物業圖則，照片，亦較常需要進行實地視察；工商舖估價有別於住宅，銀行亦不會提供網上估價作參考。成交個案及樓價走勢是評定估值的基本因素，但工商舖物業交投不如住宅般活躍，有些街舖所處位置及街道更是經年沒有成交個案，所以銀行或需再按實際情況及物業狀況衡量估值，當中包括寫字樓之評級、是否處於核心商業地區、工業大廈的類別、質素、消防設備、商舖之位置、人流量及承租能力等，即使只是一街之隔，但如A舖處於人流較稀少之街尾，而B舖處於特色主題街較旺地帶，估值差幅已甚大。

按揭成數主要以物業估值作為計算基礎，以樓價及估值之低者計算，倘若銀行估值低於成交價，即所謂「估不到價」，例如成交價是1,000萬，銀行估價是900萬，以按揭成數上限50%計，按揭金額便由500萬降至450萬，實質按揭成數降至45%。今年銀行對於工商舖估價回復正面，若出現估價不足，卻不一定就是導致按揭額不足，用家可多找其他銀行估價作比價，因為銀行之間估值未必相同，有時候甚至出現頗大差幅。舉例，一個九龍灣約2,000多呎的寫字樓單位作價約3,000萬，A銀行估值是3,000萬到價，B銀行估值是2,800萬，C銀行估值卻僅達2,600萬；可見銀行之間對於工商舖估值的差幅可以相當之大。即使銀行估值「未到價」，其實仍可透過按揭轉介公司請銀行嘗試再重新評估物業估值，看看可否將估值拉高，這其實亦是常見做法，當中或可向銀行提供多些更新資料，以支持高些的估值。例如一個觀塘工廈單位，作價569萬，銀行原先估價是$550萬，但經過銀行再重新評估後，最終仍估足價569萬。若單位已簽妥臨時買賣合約，銀行可拉高估值的機會率亦會提高。

作者為中原按揭董事總經理王美鳳