【說樓解按】工商舖按揭3 – 評估還款能力方式

上期提及工商舖的按揭成數及還款期，本文再談及有關評估還款能力的方式。

審批工商舖按揭貸款同樣包括銀行對借款人之還款能力以及物業方面的評估，在衡量還款能力方面，若以個人名義或空穀公司申請按揭，銀行均是評估個人的入息水平是否足夠，計算方式大致上跟住宅不大差別，若屬於自用第一套房，借款人的每月債務供款佔入息比率(DSR)及壓力測試下的DSR(假設息率上升3厘後)上限分別是50%、60% (簡為50/60)。心水清的人即時會發現，工商舖的借款人較多是投資者、又或有關工商舖物業已非第一套房按揭，對於非自用物業或第二套房按揭的借款人，其以上DSR及壓測上限需下調至40/50，換句話說，借款人需具有較充足的還款能力方可獲批按揭貸款。

入息證明一般包括最近年度稅單、公司糧單、薪金入帳銀行紀錄等，若果是屬於公司名義的申請人，銀行一般還需要公司狀況的證明包括商業登記證、公司登記查冊資料、公司稅單、已審核的財務報表及/或管理帳目、近半年顯示公司現金流的公司戶口紀錄等。若工商舖屬有實質營運業務的公司持有，有關按揭貸款申請一般會由銀行之商業理財或中小企貸款部門處理，原因是銀行一般會安排有關營運公司開立商業戶口，以便建立該公司業務往來與銀行之關係。而當中，除了該公司申請有關物業的按揭貸款外，銀行或可按其業務狀況提供生意往來所需之融資貸款方案如貿易、機器、營運資金方面等。基於上述合計貸款額，市場上便有指營運業務的公司有機會獲得高於按揭成數上限之總貸款額；但要留意，若屬按揭以外的中小企或商業貸款，息率會高些，年期亦短些，而且，有關貸款並非會於按揭提取貸款同日發放。

就上述，由於銀行在整體上循商業貸款的準則去評估，而非純粹按揭貸款，有關計算DSR的準則便可有更大彈性，並非硬性以50/60及40/50計算上限。銀行亦會瞭解該營運公司購置工商舖物業是用作投資或自用，若屬於自用，並且關於公司核心業務所需，批出之按揭條款會較優。

作者為中原按揭董事總經理王美鳳