【說樓解按】工商舖按揭2 – 按揭成數及還款期有別於住宅

上期談及工商舖的按揭息率，至於銀行審批工商舖按揭成數及還款期又如何呢?

自2020年8月中，工商舖按揭成數上限已由4成放寬至5成，但仍有別於住宅物業可高達6成按揭或透過按保高達9成按揭。由於按揭成數需憑估值計算，以新成交之物業買賣來說，需以成交價及估價之低者計算按揭成數，故此實質可造按揭金額亦以估價是否「到價」作準。要特別留意一點，受限於現行樓按措施，若果有關工商舖物業已屬於第二套房按揭，按揭成數需降低1成，由於不少買家尤其投資者在入市工商舖前已持有按揭物業如住宅居所或其他單位，在實際情況來說，工商舖買家在較多情況下未必可獲批5成按揭，而是4成或以下按揭。但不要忘記，去年8月前，在這情況下之按揭成數僅高達3成，故現時工商舖買家的入市首期資金已減輕了1成。

現時銀行就住宅物業批出的平均按揭年期為27.6年，反映住宅買家較多選用25年至30年還款期，以較長年期攤還令每月還款額降低；工商舖物業則有別於住宅，按揭年期較短，一般以批出15年至20年為主。對於地舖及寫字樓尤其較優質的甲乙級寫字樓單位，部份銀行可批出之按揭年期可長達25年。在工、商、舖類別當中，銀行對於工業或工貿樓宇的按揭取態是相對較保守，在樓齡上限方面，銀行對工廈最為保守，其次是寫字樓，至於商舖尤其地舖，有些銀行基本上不設樓齡上限。雖然有些活化工廈已大規模重新翻新，外觀新淨，但銀行一般仍以當年落成入伙日期計算樓齡，例如活化工廈在當年入伙期距今已達50年，而有些銀行以60年減工廈樓齡計算可批出之還款期(相對寫字樓以70至75年減樓齡為短)，那麼銀行批出之按揭年期或僅達10年。

作者為中原按揭董事總經理王美鳳