【說樓解按】工商舖按揭 – 部份按息降至貼近住宅水平

去年新冠肺炎疫情對工商舖巿道打擊尤大，金管局於去年8月中將非住宅物業按揭成數由4成放寬至5成，接着政府公佈於11月26日撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅，入市工商舖印花稅開支大幅降低，與住宅首置印花稅率相同；兩項措施帶動工商舖交投反彈，今年首三季工商舖交投較去年同期增加逾倍。

去年銀行對工商舖之潛在風險充滿警覺性，在審批按揭方面收緊條件，並將按息調高。今年工商舖市道回暖，疫情受控，銀行對叙造工商舖按揭貸款的信心及積極性回升，按息出現下跌。去年工商舖按息多介乎P-2%至P-2.5%，願意提供H按的銀行較少，H按介乎H+1.8%至H+2.2%為主，去年6月工商舖實際按息約2.5厘至3厘，與住宅按息約1.9厘之息差較闊。今年為工商舖提供H按優惠之銀行增加，按息下調低至H+1.5%至H+1.7%，個別更低至H+1.25%。但留意部份銀行提供工商舖H按以3個月拆息作為計算基礎，不同於住宅普遍以1個月拆息計算，現時3個月拆息略高於1個月拆息約0.085厘。拆息持續低企下，現時工商舖實際按息可低至1.4厘至1.8厘，與住宅按息約1.37厘拉近，個別按息相當貼近住宅息率。

今年入市工商舖的成本開支包括印花稅、按揭利息均大幅降低，但在按揭計劃方面有幾點要留意，銀行之間提供之工商舖按息及其他條款存在較大參差，部份銀行不會為工商舖H按提供封頂息率，若拆息抽升，保障性較低，用家需衡量這方面風險。另外，有別於住宅按揭，銀行一般不會為工商舖按揭提供現金回贈及按揭存款相連戶口，但仍有個別銀行可提供現金回贈高達貸款額0.5%，及兼享高存息戶口，同家可按自身需要與銀行批出之按息、優惠、按揭金額、罰息期等條款一併衡量。「工商舖」其實包含工、商、舖不同類別物業包括甲乙丙級寫字樓、新型混合式工貿大廈、舊式工業大廈、向街地舖、商場舖等，當中物業質素參差，實際上批出之按息可出現頗大差幅，銀行一般因應物業質素、種類級別、按揭申請人的財務狀況等因素批出按揭息率，下期再續。

作者為中原按揭董事總經理王美鳳