銀行如何計算花紅、非固定收入？

 

在按揭審批中，究竟花紅是如何計入每月入息呢? 花紅大多指年終花紅，亦有些公司是每半年結算後發放一次花紅，一般來說，金額並非固定，需按公司業績及表現而定。按照現時銀行一般審批按揭準則，若僱傭合約亦列明員工可定期獲發花紅，便可將花紅計入每月入息，計算方法大多以兩年花紅總金額計出每月平均數，例如申請人最近兩年收取花紅總額是20萬，以24個月平均數計，等於可將每月平均金額$8,333計入每月入息。但留意，若果申請人在職年資較短，未能提供兩年花紅收入，例如只曾獲發一年花紅，銀行一般仍需照除以24個月計算每月平均數。由於很多時公司要有良好業績及盈利才有能力向員工發放花紅，當經營環境轉差，銀行為了加強風險管理，便有機會將按揭申請人的花紅收入打折計算；但就如現時經濟好轉，亦有銀行放寬按揭審批，取消以打折扣方式計算花紅。

 

既然花紅金額並非固定，收花紅人士是否就等於非固定收入類別? 其實卻未必，這還需看花紅與固定薪金之比例及花紅發放次數等。若果按揭申請人藉着每月固定薪金已足以通過壓力測試，他所獲發的花紅實質不影響審批；又例如借款人的固定薪金水平已可通過銀行之供款佔入息比率要求，卻需要將年終花紅計入平均入息，方可通過壓力測試，但由於固定薪金仍佔總入息較大比例，銀行仍有機會視為固定入息類別。但若花紅佔總收入比例太高，而花紅金額浮動，銀行便有機會將個案撥入非固定入息類別計算，當中之影響包括借款人申請按保計劃之最高按揭成數限於8成而非9成。對於按保計劃申請，需留意花紅佔月入比例不可太高，一般來說，年終花紅之金額不可超於月薪3倍。

 

那麼，銀行是如何衡量非固定收入人士的入息水平。借款人入息的穩定性亦是銀行審批按揭的考慮要素，若按揭申請人是一位固定收入人士，每月有穩定薪金入帳，銀行可預計借款人有穩定的還款能力，若按揭申請人的入息並非固定，每月浮動，銀行需衡量其入息的浮動程度，是否備有足夠入息證明，以及有關提交的文件是否可讓銀行瞭解其還款能力。一般來說，若然入息並非固定，銀行要求最少達6個月的入息證明包括薪金入帳銀行記錄、公司糧單，以及最近年度之稅單。

 

以上入息證明再視乎情況調校，例如申請人工作屬於營銷性質，每月入息由固定底薪及浮動性的佣金組合，而月與月之間的總入息不算過於偏差，那麼，若半年平均收入通過壓力測試，信貸紀錄亦良好，獲銀行批出按揭的機會亦大。若果申請人的每月入息相當波動，一個月收入達$50,000，另一個月收入卻只有$5,000，銀行或需要求長達一年或兩年的入息證明以評估其平均收入水平。若處於經濟弱勢，為了加強風險管理，銀行有機會將佣金入息打折扣後方可納入收入水平計算，又或將兩年平均收入對比近三個月平均收入，以低者計算。

 

非固定收入人士的按揭審批要求有時亦基於不同行業而有所分別，例如的士司機需提供的士司機證、租車記錄及3至6個月銀行入帳記錄等，由於的士司機現時仍以收取現金為主，最好養成習慣將收取客戶的現金款項存入銀行。雖然的士司機收入浮動，但實質上卻未至於差幅很大，故此有部份銀行已內部預設的士司機的入息水平範圍，以衡量其供款能力。

上文轉載自經濟日報地產站專欄

中原按揭董事總經理王美鳳