為何個別新盤不獲銀行提供樓花按揭？

 

近月市場上有指個別新盤不獲銀行提供樓花按揭，為何會出現這情況? 首先，我們得先明白，何謂樓花按揭? 樓花按揭即是銀行為一個未落成之單位及未有現樓作抵押而提供之按揭貸款，僅涉及衡平法權益，故稱衡平法按揭(Equitable Mortgage，簡稱EM)，有關按揭並未以法定押記的契據訂立，待物業建成並獲發入伙紙後，衡平法按揭便需轉為法定押記(Legal Charge)。

 

按揭指銀行或貨款機構批出樓宇貸款予借款人，借款人以其物業作為抵押及還款保證，萬一出現斷供，銀行或貸款機構可變賣物業取回欠款。由於樓花按揭涉及之物業尚未建成，亦未獲入伙紙/滿意紙，銀行實質上是未有法定產業作為抵押；對於銀行來說，承造樓花按揭存在一定潛在風險。故此，銀行在確定承接新盤的樓花按揭前，其實會評估涉及的信貸風險，當中若果已屬於銀行內部認可的發展商，例如是市場上之大型發展商，多年來早已建立良好的建屋商譽及賣樓往績，銀行都願意批出有關新盤的樓花按揭。

 

對於一些中小型或新冒起的發展商，又或尚未屬於銀行認可的發展商，銀行或對其未有太多瞭解，未必有足夠具信心承造其發展中的樓花按揭；故此在樓盤開售前，銀行需要先進行多方面評估，當中包括發展商財政背景及售樓往績、樓盤質素、樓花期、樓價水平、賣樓成交期、市場風險及與銀行的關係等。

 

若銀行未能充份掌握相關資料，又或有關資料存在不確定性，導致銀行未具信心為有關項目提供樓花按揭，銀行或會決定拒絕接受有關樓花按揭申請，直至樓盤落成階段才接受現樓按揭貸款。銀行對於樓盤的評估準則不盡相同，評估時間亦可快可慢，發展商可爭取在開售樓盤前之鍵盤時間與銀行加強緊密溝通，以助銀行加速評估。很多時發展商已與一些銀行建立商務關係，獲銀行提供銀團、建築貸款，這些銀行對發展商的財政背景早已較熟悉，相對上較有機會為發展商旗下樓盤提供樓花按揭，但卻並非必然。

 

基於上述，在樓盤正式開賣前，準買家應留意銀行是否接納有關即供樓花按揭申請，若然為該樓盤提供樓花按揭的銀行只有少數家，買家需留意，在分散風險的考慮上，銀行未必願意於同一個樓盤承造太大比例的樓花按揭，故此或會設定限額，當申請量超出限額，銀行或許以額滿為由拒絕接受有關樓花按揭申請。事實上，有關額度亦不排除會隨着預估風險上升而減少。面對此情況，買家或者會感到無所適從，建議可向銀行或按揭轉介公司查詢，瞭解有關新盤項目可獲哪家銀行承接樓花按揭申請。

 

若然銀行選擇偏少，擔心銀行額度不足問題，買家可於入市前先準備妥當按揭申請所需文件以便入市後盡快向銀行遞交，讓銀行職員可第一時間協助提交按揭申請。過往曾有個別新盤之買家基於遲交齊文件，樓花按揭滿額後而被銀行彈回有關按揭申請。

 

若果買家並非選擇即供付款，而是建築期付款方式，由於在樓宇落成階段才申請現樓按揭上會，基本上便沒有了銀行是否承造樓花按揭之問題，銀行一般願意接受現樓按揭。但當然，即供付款及建築期付款各有優勝之處，而即供付款之樓價折扣一般較多，這亦是一個相當重要的考慮。其實本地新盤不獲銀行提供樓花按揭的情況不多，因為佔大部份新盤均屬於銀行已熟悉及認可之發展商。

 

上文轉載自經濟日報地產站專欄

中原按揭董事總經理王美鳳