如何用資產借按揭(上)

在按揭審批流程，銀行需要評估借款人的還款能力，當中最常見的是計算借款人的每月債務供款佔入息比率，一般來說，銀行會要求借款人提供入息証明如公司糧單、薪金入帳銀行紀錄、稅單等，以評估借款人的入息水平及償還債務能力；亦有另一款衡量供款能力的方式，就是按借款人的資產水平進行評估。這種方式在市場上並不普及，除了因為申請人本身需擁有充裕的資產，審批要求很高之外，根據現行樓按措施，以資產水平基礎申請按揭，按揭成數最高僅為4成；若屬於第二套房或以上之按揭貸款，按揭成數降至3成。

接納以資產水平申請按揭的銀行，普遍會以資產淨值作為審批基礎，資產淨值(net assets)指持有之資產總值減去負債的淨額，一般而言，借款人需要証明其擁有的資產淨值不少於申請新造按揭物業的樓價全數。可納入計算的資產類別包括現金存款、股票、債券、基金、物業、車位等，但當中有部份類別的資產價值需要打折扣後方可納入計算，銀行之間的計算方法亦有所不同，現金存款一般可獲100%納入資產值，但對於股票或基金類別，有些銀行同樣接納市值之100%作為資產值，但亦有部份銀行僅接納其市值之50%，至於物業或車位類別，大部份銀行只可按有關估值之50%納入資產值。

若以樓房物業價值作為資產值申請按揭，需特別弄清資產「淨值」的計算方法，而銀行之間對於資產淨值的計算準則亦有不同。如有關物業尚有未清還之按揭貸款，而銀行只可計算物業價值之一半作為資產值，便等於需將物業估值之50%扣減按揭餘額，假設借款人擁有一個現時估值500萬元之物業，尚有按揭餘額100萬元，可納入計算的資產值便為150萬元 (500萬元X 50% – 100萬元)；當中若借款人尚有其他債務，亦需從資產值扣除負債金額方可得出資產淨額。